Monteurwohnung: Preis pro Bett und Nacht richtig kalkulieren

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Vier Betten, 30 Euro pro Person, 30 Tage: Schon stehen 3.600 Euro Umsatz im Raum. Klingt fantastisch. Nur leider sind deine Betten nicht automatisch jeden Tag gebucht. Und Reinigung, Plattformen, Strom und Einrichtung bezahlen sich nicht selbst.

Für die Preisgestaltung brauchst du zwei Rechnungen: Was kostet mich jede tatsächlich verkaufte Bettnacht? Und welchen Preis akzeptieren Unternehmen und Projektteams vor Ort? Nur wenn beide Seiten zusammenpassen, ergibt die Unterkunft wirtschaftlich Sinn.

1. Preis pro Bett oder Preis pro Wohnung?

Unternehmen fragen häufig nach einer Anzahl Mitarbeiter, einem Zeitraum und einem Gesamtpreis. Du kannst intern je Bett und Nacht rechnen und dem Kunden trotzdem ein verbindliches Gesamtangebot machen. Wichtig ist, dass die Kapazität dazu passt: Vier Schlafplätze bedeuten nicht automatisch vier beliebig vermietbare Zimmer.

Für die Prüfung des Grundrisses gilt: Anzahl und Lage der Schlafzimmer, Schlafkomfort, Badnutzung, Küche, Stellplätze und die genehmigte Nutzung müssen zum Angebot passen. Die Ausstattungsplanung für Monteurwohnungen ergänzt diese Preisrechnung.

2. Beispiel: Vier Betten, aber nur 65 Prozent Auslastung

Die folgenden Werte sind frei gewählte Planannahmen, keine Marktpreise und keine Umsatzprognose. Zur besseren Vergleichbarkeit behandeln wir alle Beträge einheitlich ohne individuelle Umsatzsteuerfolgen; tatsächliche Steuerpflichten sind separat zu prüfen.

Die 1.550 € Fixkosten sind hier beispielsweise 950 € Miete, 300 € pauschal budgetierte Energie/Nebenkosten, 40 € Internet, 80 € sonstige feste Betriebskosten und 180 € Risikovorsorge für Reparaturen bzw. Ersatzbeschaffungen. Variable Kosten und Provisionen kommen zusätzlich hinzu.

3. Wo liegt dein echter Break-even?

Pro belegter Bettnacht bleiben von 30 € Verkaufspreis nach 3 € angenommener Provision und 2 € variablen Kosten 25 € Deckungsbeitrag.

Break-even = 1.550 € ÷ 25 € = 62 Bettnächte. Das entspricht bei 120 möglichen Bettnächten rund 51,7 % Auslastung. Erst darüber entsteht in dieser Beispielrechnung ein positiver operativer Überschuss.

Bei den identischen Preisen und Kosten liegt zwischen 40 und 80 Prozent Belegung eine Differenz von 1.200 € pro Monat. Deshalb ist die Auslastung keine kleine Nebenannahme. Lies ergänzend die neun Hebel für bessere Monteurwohnungs-Auslastung – dort geht es gezielt um Anfragen, Buchungen und Wiederbelegung statt um die Preisuntergrenze.

4. Was passiert, wenn eine Firma einen Rabatt verlangt?

Nehmen wir dieselbe Wohnung mit 78 Bettnächten, aber nur 26 € statt 30 € je Bett und Nacht an. Bei weiterhin 10 % Provision, 2 € variablen Kosten und 1.550 € Fixkosten bleiben 78 × (26 € − 2,60 € − 2 €) − 1.550 € = 119,20 € operativer Überschuss.

Das zeigt: Vier Euro Rabatt kosten bei 78 Bettnächten nicht nur 312 € Umsatz, sondern verändern wegen geringerer Provision auch den verbleibenden Deckungsbeitrag. Ein Rabatt kann sinnvoll sein, wenn er Auslastung und Aufenthaltsdauer messbar erhöht. Aber du musst die neue Belegung realistisch prognostizieren, statt nur zu hoffen.

5. Langzeitgäste: Weniger Wechsel, aber nicht automatisch mehr Gewinn

Eine dreiwöchige Buchung kann attraktiv sein: geringere Wechselhäufigkeit, weniger Abstimmung, weniger Inseratsarbeit, besser planbare Belegung. Der wirtschaftliche Vorteil hängt aber davon ab, ob du für die geblockten Betten einen angemessenen Preis erzielst.

Rechne bei langen Buchungen immer den gesamten Deckungsbeitrag und vergleiche mit dem glaubwürdig erwartbaren Alternativgeschäft. Ein hoher Nachtpreis ohne Buchung ist keine Einnahme; ein extrem niedriger Langzeitrabatt kann dagegen volle Belegung ohne ausreichenden Überschuss bedeuten.

6. Einrichtung und Amortisation strikt trennen

Die laufende Rechnung oben enthält keine Erstausstattung. Angenommen, drei Zimmer kosten jeweils 1.000 € und eine Küche 1.500 €: 4.500 € Anfangsinvestition. Bei dauerhaft 400 € monatlichem operativem Überschuss wäre die rein mathematische Rückflussdauer 11,25 Monate.

Das ist keine garantierte Amortisation. Fehlende Auslastung, zusätzliche Einrichtung, Anschaffungsnebenkosten, Reparaturen, Rücklagen und persönliche Steuern verändern den tatsächlichen Rückfluss. In einer Finanzierungskalkulation muss zwischen Liquidität, Ergebnis und Investitionsrückfluss unterschieden werden.

7. Die Marktobergrenze setzt nicht dein Taschenrechner

Deine interne Rechnung liefert eine wirtschaftliche Untergrenze. Ob die Region den notwendigen Preis trägt, ist eine eigene Marktfrage. Vergleiche verfügbare Unterkünfte mit tatsächlich ähnlicher Ausstattung, Entfernung zu Arbeitsstätten, Bettenzahl, Mindestaufenthalt und inkludierten Leistungen. Ein Anbieterpreis im Inserat ist noch kein Nachweis für seine Auslastung.

Für die Nachfragesituation brauchst du eine saubere Standortanalyse: Arbeitgeber, Projekte, Fahrzeiten und konkurrierende Unterkünfte. Der Ratgeber Monteurwohnung: Den richtigen Standort finden zeigt diese zweite Hälfte der Entscheidung.

Meine fünf Fragen vor einem Preisangebot

1. Wie viele Bettnächte sind am Standort bei dieser Zielgruppe realistisch verkaufbar?
2. Was kostet ein tatsächlich belegtes Bett inklusive Vertrieb, Verbrauch und Reinigung?
3. Wie stark verändern 10 Prozentpunkte weniger Auslastung den Überschuss?
4. Wie viel Rabatt wäre für eine längere Belegung wirtschaftlich sinnvoll?
5. Trägt die Wohnung auch die tatsächlichen Einrichtungs- und Ersatzkosten?

Fazit: Rechne von unten – und verkaufe nach Markt

Dein Nachtpreis muss Fixkosten, variable Kosten, Vertrieb und einen angemessenen Risiko- und Gewinnpuffer decken. Ob du ihn tatsächlich verlangen kannst, entscheidet die regionale Nachfrage. Wenn diese beiden Zahlen nicht zusammenpassen, ist nicht der Gast das Problem. Dann passt der Deal nicht.