ERIC PROMM · IMMOBILIEN-WISSEN
Immobilie zu Lebzeiten an Kinder verschenken? Warum der einfache Steuertipp teuer werden kann
„Dann schenken wir die Immobilie eben zu Lebzeiten.“ Klingt logisch. Kann sinnvoll sein. Und kann trotzdem genau die falsche Lösung sein, wenn du nur auf die Steuer schaust und dabei Eigentum, Kontrolle und Liquidität ausblendest.
Von Eric Promm · Immobilieninvestor seit über 20 Jahren · Aktualisiert am 2. Oktober 2026
Der gefährlichste Fehler beim Verschenken einer Immobilie ist oft kein komplett falscher Tipp. Es ist ein halbrichtiger Tipp, der plötzlich zur kompletten Strategie wird.
Warum bis zum Erbfall warten? Warum nicht frühzeitig übertragen, Freibeträge nutzen und das Thema abhaken?
Weil bei einer Immobilie die Frage „Wie spare ich Steuer?“ nur ein Teil der Rechnung ist.
Mindestens genauso wichtig ist: Was gebe ich mit der Immobilie eigentlich aus der Hand – und was passiert danach?
Lieber anschauen als lesen?
Im Video zeige ich dir anhand konkreter Zahlen, warum eine vermeintlich clevere Immobilien-Schenkung schnell zum Eigentums-, Liquiditäts- oder Familienproblem werden kann.
Das Vorschaubild liegt lokal auf ericpromm.de. Erst mit deinem Klick öffnest du YouTube.
Der wichtigste Punkt zuerst: Nach der Schenkung gehört die Immobilie nicht mehr dir
Das klingt so banal, dass man darüber eigentlich keinen Absatz schreiben müsste.
Eigentlich.
Denn ausgerechnet dieser Punkt wird bei vielen Steuerspar-Tipps erstaunlich schnell übersprungen. Wenn du eine Immobilie vollständig auf dein Kind überträgst, wechselt das Eigentum.
Damit solltest du nicht mehr nur fragen: „Wie viel Steuer kann ich dadurch sparen?“
Sondern beispielsweise auch: Was passiert, wenn dein Kind finanzielle Schwierigkeiten bekommt? Was passiert bei einer Scheidung? Was passiert, wenn ihr euch Jahre später zerstreitet? Kannst du die Immobilie noch verkaufen, wenn du plötzlich Geld benötigst? Und wer bekommt künftig die Mieteinnahmen?
Natürlich kann man eine Übertragung gestalten und Rechte vorbehalten – beispielsweise über Nießbrauch, Wohnrechte oder vertragliche Rückforderungsrechte.
Aber genau das zeigt bereits: „Schenk die Immobilie einfach zu Lebzeiten.“ ist noch keine Strategie. Es ist höchstens der Beginn der eigentlichen Planung.
Löse kein Steuerproblem, indem du dir dafür unbemerkt ein Eigentumsproblem schaffst.
Warum Schenken zu Lebzeiten trotzdem sehr sinnvoll sein kann
Damit wir uns nicht falsch verstehen: Ich bin nicht gegen Schenkungen.
Eine frühzeitige Übertragung kann sehr sinnvoll sein. Gerade weil Kinder grundsätzlich einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro gegenüber jedem Elternteil haben.
Nehmen wir ein stark vereinfachtes Beispiel: Eine Immobilie hat einen steuerlich relevanten Wert von 800.000 Euro. Ein Kind erhält sie von einem Elternteil. Nach 400.000 Euro Freibetrag verbleiben vereinfacht 400.000 Euro steuerpflichtiger Erwerb. In dieser Größenordnung beträgt der Steuersatz in Steuerklasse I 15 Prozent.
Das wären 60.000 Euro Steuer.
Doch jetzt kommt der Teil, den ich wesentlich interessanter finde als die Steuerrechnung: Das Kind kann 800.000 Euro Immobilienvermögen besitzen – und trotzdem keine 60.000 Euro Bargeld haben.
Plötzlich haben wir kein Vermögensproblem. Wir haben ein Liquiditätsproblem.
Woher kommt das Geld, wenn eine Steuer fällig wird, aber fast das gesamte Vermögen in Immobilien steckt? Aus Ersparnissen? Aus einer Finanzierung? Oder muss im schlechtesten Moment ausgerechnet die Immobilie verkauft werden, die eigentlich in der Familie bleiben sollte?
Die 400.000-Euro-Falle: Dein Freibetrag kann bereits teilweise verbraucht sein
Dann hört man häufig: „Die 400.000 Euro kannst du doch alle zehn Jahre nutzen.“
Auch dieser Satz hat einen richtigen Kern. Nur klingt er manchmal, als würde nach zehn Jahren automatisch irgendwo ein grünes Lämpchen angehen: „Herzlichen Glückwunsch. Ihr Freibetrag wurde wieder aufgeladen.“
Ganz so einfach ist es nicht. Entscheidend ist unter anderem: Wer hat wem wann bereits Vermögen übertragen?
Denn mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren werden grundsätzlich zusammengerechnet.
Ein vereinfachtes Beispiel: Du hast deinem Kind vor acht Jahren bereits 300.000 Euro übertragen. Jetzt kommen weitere 400.000 Euro hinzu. Dann kannst du die zweite Übertragung nicht einfach isoliert betrachten und sagen: 400.000 Euro Schenkung minus 400.000 Euro Freibetrag = keine Steuer.
Die spannendere Frage lautet deshalb nicht: „Wie hoch ist der Freibetrag?“ Sondern: „Wie viel davon steht in meiner konkreten Situation tatsächlich noch zur Verfügung?“
Falls es bei dir ums selbstgenutzte Elternhaus geht: Hier gelten zusätzliche Regeln
Dieser Punkt betrifft nicht jede Immobilie. Wenn es aber um das selbstgenutzte Familienheim geht, hört man häufig: „Das Elternhaus kann doch steuerfrei an die Kinder gehen.“
Ja – unter bestimmten Voraussetzungen. Beim Erwerb von Todes wegen kann das Familienheim für Kinder begünstigt sein. Dafür gelten jedoch unter anderem Anforderungen an die unverzügliche eigene Nutzung; bei Kindern ist die Begünstigung zudem grundsätzlich auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Wird die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgegeben, kann die Befreiung rückwirkend wegfallen, sofern kein gesetzlich anerkannter zwingender Grund vorliegt.
Deshalb gefällt mir der Satz „Das Elternhaus ist steuerfrei.“ überhaupt nicht.
Nicht der Name „Familienheim“ spart dir die Steuer. Die Voraussetzungen tun es.
Falls ihr ein Berliner Testament habt: Auch das „Wann“ kann Geld kosten
Auch dieser Abschnitt betrifft nur einen Teil der Leser. Wenn du verheiratet bist und ihr ein sogenanntes Berliner Testament habt oder darüber nachdenkt, solltet ihr nicht ausschließlich erbrechtlich darauf schauen.
Die Idee dahinter ist nachvollziehbar: Die Ehepartner setzen sich zunächst gegenseitig als Erben ein; die Kinder kommen später zum Zug. Das kann familienrechtlich absolut sinnvoll sein.
Steuerlich kann die Gestaltung aber dazu führen, dass beim ersten Todesfall ein Freibetrag des Kindes gegenüber dem verstorbenen Elternteil nicht genutzt wird.
Deshalb würde ich niemals pauschal behaupten: „Berliner Testament ist schlecht.“ Die bessere Frage lautet: Passt diese Regelung zu unserer Vermögensstruktur und zu unseren steuerlichen Freibeträgen?
Denn ein Testament entscheidet nicht nur: Wer bekommt was? Es beeinflusst möglicherweise auch: Wer bekommt wann was?
Wenn aus einer einfachen Frage plötzlich zehn weitere werden …
Genau das ist der Punkt. Du startest mit „Soll ich meine Immobilie zu Lebzeiten übertragen?“ und fünf Minuten später sprechen wir über Freibeträge, Liquidität, Nießbrauch, Versorgung, Kontrolle, Bewertung, Erbfolge und Familienstruktur.
Wenn du deine eigene Situation einmal systematisch durchdenken möchtest, habe ich dafür meinen Nachfolge-Workshop erstellt.
Der unspektakuläre Hebel, der im Beispiel 27.000 Euro ausmacht
Jetzt kommt einer meiner Lieblingspunkte. Nicht weil er spektakulär ist. Sondern gerade weil er es nicht ist.
Angenommen, für eine Immobilie wird steuerlich ein Wert von 800.000 Euro ermittelt. Viele sehen diese Zahl und denken: „Na gut. Dann ist das eben so.“
Nicht zwingend. Kann ein niedrigerer gemeiner Wert ordnungsgemäß nachgewiesen werden, ist unter den gesetzlichen Voraussetzungen dieser niedrigere Wert anzusetzen – beispielsweise auf Basis eines geeigneten Gutachtens.
Wieder unser vereinfachtes Beispiel: 800.000 Euro Wert minus 400.000 Euro Freibetrag ergibt 400.000 Euro steuerpflichtigen Erwerb. Bei 15 Prozent wären das 60.000 Euro Steuer.
Kann dagegen beispielsweise ein gemeiner Wert von 700.000 Euro belastbar nachgewiesen werden, bleiben nach dem Freibetrag 300.000 Euro steuerpflichtig. In dieser Größenordnung beträgt der Steuersatz in Steuerklasse I 11 Prozent.
60.000 € → 33.000 €
Unterschied: 27.000 Euro.
Nicht wegen irgendeiner geheimen Stiftung auf den Cayman Islands. Nicht wegen eines Steuertricks, den dir angeblich nur jemand verrät, wenn du vorher drei Feuer-Emojis in seine Instagram-DMs schickst. 😉
Sondern schlicht, weil die Immobilie korrekt bewertet wurde.
Und noch etwas ist für Immobilieninvestoren interessant: Bestimmte zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke werden unter den gesetzlichen Voraussetzungen für die Erbschaft- und Schenkungsteuer mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt.
Wenn wir beide am Küchentisch säßen, würde ich mit diesen drei Fragen beginnen
Ich würde dich nicht als Erstes fragen: „Schenken oder vererben?“
- Was soll am Ende bei wem ankommen?
- Welche Steuer und welche finanziellen Folgen könnten dadurch entstehen?
- Woher kommt die notwendige Liquidität, wenn tatsächlich Geld bezahlt werden muss?
Wenn diese Fragen noch nicht beantwortet sind, würde ich persönlich noch keinen Notartermin vereinbaren.
Denn das Ziel sollte nicht lauten: „Wie bekomme ich die Steuer um jeden Preis auf null?“
Sondern: Wie bleibt möglichst viel Vermögen sinnvoll in der Familie, ohne dass ich unnötig Kontrolle, Versorgung oder Flexibilität aufgebe?
Schenken ist nicht das Problem. Leichtfertiges Schenken schon.
Eine Schenkung kann die richtige Lösung sein. Vererben kann die richtige Lösung sein. Je nach Situation kann auch ein entgeltlicher Verkauf oder eine Kombination verschiedener Gestaltungen interessant sein.
Was ich nicht machen würde: Eine Immobilie im Wert von mehreren Hunderttausend Euro übertragen, nur weil ich irgendwo einen Satz gehört habe wie: „Schenk einfach zu Lebzeiten, dann sparst du Erbschaftsteuer.“
Denn eine gute Nachfolgeplanung betrachtet nicht nur Steuer. Sie betrachtet Eigentum, Versorgung, Kontrolle, Liquidität, Familie und Steuer gemeinsam.
Du möchtest das an deiner eigenen Situation durchdenken?
Im Immobilien-Nachfolge-Workshop zeige ich dir die verschiedenen Wege und worauf du bei der Entscheidung achten solltest.
Oder wenn du lieber erst das Video zu diesem Artikel sehen möchtest: „Verschenke deine Immobilie NIEMALS an deine Kinder“ auf YouTube ansehen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Nachfolgeberatung. Die konkrete steuerliche und rechtliche Behandlung hängt insbesondere von Familienverhältnissen, früheren Übertragungen, Immobilienart, Bewertung und Vertragsgestaltung ab.