Vermietete Immobilie erben oder verschenken: 10 % Steuerabschlag nutzen

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Eine vermietete Wohnung im Wert von 800.000 Euro wird vererbt. Der erste Reflex: „Das liegt über dem Freibetrag von 400.000 Euro für ein Kind – also wird es teuer.“ Das kann stimmen. Was häufig übersehen wird: Bestimmte zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden erbschaft- und schenkungsteuerlich nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt. Der Abschlag nach § 13d ErbStG kann die steuerliche Bemessungsgrundlage verändern. Er ersetzt aber keine Prüfung von Wert, Schulden und Freibeträgen.

1. Was genau steht in § 13d ErbStG?

§ 13d ErbStG sieht vor, dass begünstigte bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt werden. Voraussetzung ist insbesondere eine Vermietung zu Wohnzwecken. Das Gesetz erfasst nicht automatisch jedes Grundstück, jedes Airbnb-Konzept oder jede gewerbliche Fläche.

Der Abschlag betrifft grundsätzlich den erbschaft- oder schenkungsteuerlichen Erwerb – nicht die laufende Einkommensteuer auf Mieteinnahmen. Er ist auch keine allgemeine Befreiung von der Grundsteuer.

2. Rechenbeispiel: Was bringen die zehn Prozent wirklich?

Ein Elternteil vererbt einem Kind eine begünstigte, vermietete Wohnung. Für das folgende Beispiel unterstellen wir 800.000 Euro maßgeblichen Steuerwert, keine früheren Zuwendungen, keine weiteren Nachlasswerte, keine Schulden und vollständige Anwendbarkeit des § 13d ErbStG.

*Freibetrag bei unbeschränkter Steuerpflicht nach § 16 ErbStG, unter den genannten vereinfachten Annahmen. Die tatsächliche Steuer hängt von den persönlichen und rechtlichen Umständen ab; eine Steuerberechnung wird hier bewusst nicht vorgetäuscht.

80.000 Euro weniger Bemessungsgrundlage sind nicht dasselbe wie 80.000 Euro weniger Steuern. Der abschließende Steuerbetrag ergibt sich erst aus dem vollständigen steuerpflichtigen Erwerb und dem anwendbaren Tarif. Die allgemeinen Freibeträge und die Voraussetzungen zur Bewertung erkläre ich ausführlicher in Erbschaftsteuer bei Immobilien: Freibeträge und Bewertung.

3. Welche Immobilien sind begünstigt?

• Zu Wohnzwecken vermietete Wohnungen und entsprechende vermietete Teile eines Gebäudes können grundsätzlich begünstigt sein.
• Reine Gewerbeflächen fallen nicht allein deshalb unter die Begünstigung, weil Miete bezahlt wird.
• Bei gemischt genutzten Immobilien kann eine getrennte Betrachtung der begünstigten und nicht begünstigten Gebäudeteile erforderlich sein.
• Bei Immobilien außerhalb Deutschlands sind die territorialen Voraussetzungen von § 13d Abs. 3 Nr. 2 gesondert zu prüfen. Die Begünstigung ist nicht weltweit ohne Einschränkung garantiert.
• Immobilien, die bereits unter bestimmte Begünstigungen für Betriebsvermögen fallen, sind gemäß § 13d Abs. 3 Nr. 3 nicht zusätzlich auf diese Weise begünstigt.

Für die steuerliche Behandlung zählt der konkrete Zustand und die Nutzung am maßgeblichen Besteuerungsstichtag. Bei Leerstand, geplanter Vermietung, kurzfristigem Gästewechsel oder Nutzungsänderung dürfen die Voraussetzungen nicht einfach unterstellt werden.

4. Falle Erbengemeinschaft: Wer bekommt den Abschlag?

§ 13d Abs. 2 enthält Sonderregeln, wenn begünstigter Grundbesitz aufgrund einer Verfügung oder im Zuge der Nachlassteilung weiterübertragen werden muss. Die Aufteilung des Nachlasses kann deshalb Einfluss darauf haben, bei wem ein verminderter Wertansatz berücksichtigt wird.

Bevor zwei Kinder ein Haus oder mehrere Wohnungen untereinander zuordnen, sollten sie den geplanten Ablauf steuerlich prüfen lassen. Die organisatorische Seite behandelt Haus an zwei Kinder vererben: Aufteilung und Auszahlung.

5. Weitere Stellschraube: Ist der steuerliche Immobilienwert plausibel?

Die zehn Prozent helfen wenig, wenn du vorher einen unrealistisch hohen Steuerwert ungeprüft hinnimmst. Ein niedrigerer gemeiner Wert kann nach § 198 BewG unter den gesetzlichen Voraussetzungen nachgewiesen werden, beispielsweise durch ein geeignetes Gutachten oder einen zeitnahen fremdüblichen Kaufpreis.

Aber: Ein Gutachten kostet Geld und lohnt sich nicht automatisch. Zuerst muss klar sein, wie groß die mögliche Wertdifferenz ist und ob sie die steuerliche Bemessungsgrundlage tatsächlich beeinflussen würde. Bei ohnehin vollständig ausgeschöpfter Steuerfreiheit kann der Aufwand unnötig sein.

6. Gilt § 13d auch bei einer Schenkung zu Lebzeiten?

Ja, § 13d betrifft grundsätzlich Erbschaft- und Schenkungsteuer, sofern der jeweilige Erwerb die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt. Bei einer Übertragung zu Lebzeiten kommen weitere Fragen hinzu: Bleiben Mieteinnahmen beim Elternteil? Wird ein Nießbrauch vorbehalten? Wer trägt Instandhaltung und Darlehen? Wie sieht die wirtschaftliche Versorgung aus?

Nießbrauch kann steuerlich und wirtschaftlich relevant sein, ist aber nicht automatisch die beste Lösung. Er beeinflusst auch andere Bereiche, etwa die Pflichtteilsergänzung. Lies dazu Nießbrauch oder Wohnrecht bei einer Immobilienschenkung und Pflichtteil und Zehnjahresfrist.

7. Vier typische Fehler bei der Steuerplanung

1. Freibeträge doppelt zählen: Mehrere Erwerbe derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden nach § 14 ErbStG zusammengefasst. Ein vor Jahren ausgeschöpfter Freibetrag steht nicht einfach nochmals voll zur Verfügung.
2. Den Abschlag als Steuerersparnis verkaufen: Es geht um den Wertansatz, nicht um zehn Prozent der Steuerrechnung.
3. Bewertung und Nutzung vermischen: Der gesetzliche Abschlag greift nicht allein aufgrund eines Exposés mit dem Wort „vermietet“.
4. Die Nachlassteilung erst hinterher planen: § 13d Abs. 2 kann gerade bei mehreren Erben wichtig werden.

8. Meine Checkliste vor der Übertragung

• Wie hoch sind Verkehrswert und steuerlicher Wert?
• Welcher Gebäudeteil wird tatsächlich zu Wohnzwecken vermietet?
• Welche bisherigen Schenkungen gab es in den letzten zehn Jahren?
• Wer soll die Immobilie letztlich erhalten und wie werden Miterben ausgeglichen?
• Bestehen Darlehen, Nießbrauch, Wohnrechte oder andere Belastungen?
• Welche laufenden Einnahmen benötigt der Übertragende für die eigene Versorgung?

Fazit: Der Abschlag ist ein Hebel, nicht der ganze Plan

Bei vermieteten Immobilien kann § 13d ErbStG ein erheblicher Unterschied sein. Gute Nachfolgeplanung verbindet aber Steuerrecht mit Liquidität, Eigentumsverhältnissen und dem Familienfrieden. Rechne erst, dann unterschreibe.