Eric Promm · Immobilien-Nachfolge
Haus an zwei Kinder vererben: Aufteilung und Auszahlung richtig planen
Ein Kind möchte im Elternhaus wohnen. Das andere braucht Geld. Eine Erbquote von jeweils 50 Prozent löst diesen Konflikt noch nicht. Entscheidend ist, wie aus einem Haus zwei wirtschaftlich passende Lösungen werden.
Das Wichtigste vorab
Du kannst beide Kinder als Erben einsetzen und zugleich die spätere Verteilung vorbereiten. Dafür müssen Erbquoten, konkrete Zuweisung der Immobilie und finanzierbarer Ausgleich zusammenpassen. Eine pauschale Regel „ein Kind bekommt das Haus, das andere automatisch den halben Hauswert“ gibt es nicht.
Werden beide Kinder Miterben, gehört der Nachlass zunächst gemeinschaftlich zur Erbengemeinschaft. Eine körperliche Aufteilung des Hauses oder ein sofortiger Auszahlungsanspruch gegen das andere Kind folgt daraus nicht. Grundlage: § 2032 BGB.
1. Die Hälfte des Erbes ist nicht automatisch eine Haushälfte
„Meine Kinder sollen beide gleich viel bekommen.“ Das ist ein nachvollziehbares Ziel. Unklar bleibt dabei häufig, ob beide die Immobilie überhaupt wollen – und was „gleich viel“ wirtschaftlich bedeutet.
Wenn zwei Kinder gemeinsam erben, bezieht sich ihre Erbquote auf den Nachlass. Sie können nicht allein aufgrund einer Quote festlegen: Das Erdgeschoss gehört mir, das Obergeschoss dir. Dafür wären weitere rechtliche und gegebenenfalls bauliche Schritte nötig. Auch eine reine Nutzungsabsprache macht aus einem Haus noch keine zwei rechtlich selbstständigen Wohnungen.
Im Alltag entsteht deshalb Abstimmungsbedarf: Wer nutzt das Haus? Wie werden Kosten getragen? Was soll mit vorhandenen Mietverhältnissen geschehen? Die Verwaltung liegt grundsätzlich bei den Miterben gemeinschaftlich; das Gesetz kennt dabei unterschiedliche Regeln für Verwaltungsmaßnahmen und notwendige Erhaltungsmaßnahmen. Nicht jede Entscheidung lässt sich pauschal nach demselben Abstimmungsprinzip treffen. Siehe § 2038 BGB.
Mein Ausgangspunkt wäre nicht: „Wie teilen wir jedes Objekt durch zwei?“ Sondern: „Welche Lösung möchte jedes Kind – und welche davon lässt sich bezahlen?“ Eine faire Nachfolge muss nicht jedem Kind einen Anteil an jedem Vermögensgegenstand geben.
2. Vier Wege, die ihr gegeneinander prüfen solltet
Ein Kind übernimmt das Haus, das andere erhält einen Ausgleich
Das passt als Planungsansatz, wenn ein Kind die Immobilie tatsächlich nutzen möchte. Der Ausgleich kann aus anderem Nachlassvermögen, eigenem Geld oder einer Finanzierung stammen. Bewertung, Schulden, Zahlungstermin und die rechtliche Umsetzung müssen zusammen geklärt werden. Eine familiär gewünschte Lösung ist noch keine Kreditzusage.
Beide behalten die Immobilie bewusst gemeinsam
Das kann bei einer vermieteten Immobilie eine Option sein, wenn beide langfristig dieselben Ziele haben. Dann braucht ihr konkrete Regeln für Verwaltung, Rücklagen, Investitionen, Nutzung und einen späteren Ausstieg. „Wir verstehen uns gut“ ersetzt diese Vereinbarungen nicht. Welche Eigentums- und Verwaltungsstruktur dafür geeignet ist, sollte rechtlich geprüft werden.
Eine echte Aufteilung wird geprüft
Bei einem geeigneten Gebäude können getrennte Einheiten interessant sein. Ob eine rechtliche Aufteilung möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt vom Objekt, baulichen Voraussetzungen, erforderlichen Unterlagen und der Gestaltung ab. Zwei Etagen oder zwei Klingeln reichen als Nachweis nicht. Umbau-, Vermessungs-, Beratungs- und Finanzierungskosten gehören in den Vergleich.
Das Haus wird gemeinsam verkauft
Wenn niemand die Immobilie dauerhaft übernehmen kann oder will, kann ein einvernehmlicher Verkauf die bessere Lösung sein. Maßgeblich ist dann nicht der Inseratspreis, sondern der verteilbare Erlös nach Schulden und Kosten sowie einer Prüfung möglicher Steuern. Das Haus in der Familie zu halten ist ein Ziel – aber kein vernünftiges Ziel um jeden Preis.
3. Geschwister auszahlen: Nicht einfach den Hauswert halbieren
Für einen wirtschaftlichen Vergleich musst du den gesamten betroffenen Nachlass betrachten. Ein unbelastetes Haus ohne weiteres Vermögen ist eine andere Ausgangslage als ein Haus mit Darlehen, Bankguthaben und zusätzlichen Ansprüchen.
Hypothetisches Rechenbeispiel: Ein Elternteil ist Alleineigentümer des Hauses. Nach seinem Tod sind ausschließlich zwei Kinder zu gleichen Teilen Erben; es gibt keinen weiteren Miterben. Angenommen werden 600.000 Euro abgestimmter Immobilienwert, 120.000 Euro Restschuld und 80.000 Euro Bankguthaben. Frühere Zuwendungen, weitere Ansprüche, Steuern und Abwicklungskosten bleiben in dieser Modellrechnung ausdrücklich unberücksichtigt.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Immobilienwert | 600.000 € |
| Abzüglich Restschuld | −120.000 € |
| Zuzüglich Bankguthaben | 80.000 € |
| Nettowert insgesamt | 560.000 € |
| Rechnerischer Anteil je Kind: 50 % | 280.000 € |
Kind A soll das Haus erhalten und wirtschaftlich die Restschuld tragen. Kind B bekommt die 80.000 Euro Bankguthaben. Bis zum rechnerischen Anteil von 280.000 Euro fehlen Kind B damit noch 200.000 Euro.
Dieser Betrag wäre im beschriebenen Modell der zusätzliche Ausgleich von Kind A an Kind B – nicht pauschal die Hälfte des Hauswertes von 300.000 Euro.
Kontrollrechnung: Bei A verbleiben wirtschaftlich 600.000 − 120.000 − 200.000 = 280.000 Euro. B erhält 80.000 + 200.000 = ebenfalls 280.000 Euro. Diese Rechnung zeigt eine mögliche vereinbarte Aufteilung. Sie begründet keinen automatischen gesetzlichen Zahlungsanspruch in dieser Höhe.
Der Wert muss nachvollziehbar sein. Klärt, welcher Stichtag und welche Bewertungsmethode für eure Vereinbarung gelten sollen. Eine Schätzung im Familiengespräch kann zur Orientierung dienen; bei Streit, besonderen Belastungen oder größeren Wertunterschieden braucht ihr eine belastbarere Bewertung. Der für die Familienvereinbarung zugrunde gelegte Wert ist zudem nicht automatisch der steuerlich maßgebliche Wert.
4. Die entscheidende Frage: Kann das Kind die Übernahme finanzieren?
Im Beispiel benötigt Kind A für den Ausgleich 200.000 Euro. Fehlt dafür eigenes Geld, kommt zur wirtschaftlich zu tragenden Restschuld von 120.000 Euro eine zusätzliche Finanzierung hinzu. Insgesamt wären das 320.000 Euro Darlehen – noch ohne Erwerbs- oder Abwicklungskosten und ohne Reserve für Reparaturen.
Prüft deshalb nicht nur den Immobilienwert, sondern das verfügbare Einkommen, laufende Wohnkosten, Zins- und Tilgungsbelastung, nötige Instandhaltung und einen finanziellen Puffer. Auch ein werthaltiges Haus garantiert keine passende Finanzierung.
Eine interne Schuldenvereinbarung entlässt niemanden automatisch gegenüber der Bank. Soll ein Kind ein Darlehen allein übernehmen und sollen andere Beteiligte aus der Haftung entlassen werden, muss die Bank entsprechend zustimmen. Für eine zwischen Schuldner und Übernehmer vereinbarte Schuldübernahme ist insbesondere § 415 BGB relevant.
Ratenzahlungen innerhalb der Familie können den sofortigen Finanzierungsbedarf reduzieren, verschieben aber das Risiko auf das wartende Geschwister. Laufzeit, Verzinsung, Sicherheiten, Ausfall und mögliche steuerliche Folgen gehören dann ausdrücklich in die Beratung. Ein Zahlungsziel ohne Absicherung ist keine fertige Lösung.
5. Im Testament Erbquote, Hauszuweisung und Ausgleich auseinanderhalten
Eine Teilungsanordnung kann vorgeben, wie der Nachlass unter den Erben aufgeteilt werden soll. Sie regelt grundsätzlich die Verteilung, nicht einfach eine zusätzliche Begünstigung außerhalb der Erbquote. Dagegen kann ein Vorausvermächtnis einem Erben einen zusätzlichen Vorteil zuwenden. Welche Wirkung gewollt ist, muss aus der Gestaltung eindeutig hervorgehen. Rechtsgrundlagen sind § 2048 BGB und § 2150 BGB.
Der Satz „Meine Tochter erhält das Haus“ beantwortet für sich allein noch nicht zuverlässig, ob sie Alleinerbin, Miterbin oder Vermächtnisnehmerin sein soll und ob sie einen Ausgleich leisten muss. Deshalb enthält dieser Beitrag bewusst keine Vorlage zum ungeprüften Abschreiben.
Auch der Pflichtteil ist etwas anderes als der Ausgleich unter zwei gleichberechtigten Erben. Ein von der Erbfolge ausgeschlossener pflichtteilsberechtigter Abkömmling kann grundsätzlich einen Geldanspruch in Höhe der Hälfte des Wertes seines gesetzlichen Erbteils haben. Das ist weder automatisch eine halbe Immobilie noch derselbe Anspruch wie in unserer freiwilligen Modellaufteilung. Siehe § 2303 BGB.
Notar oder Fachanwalt sollten die gewünschte Zuweisung, Ausgleichsregeln, bestehende Testamente, weitere Berechtigte und eine Ersatzlösung bei gescheiterter Finanzierung gemeinsam betrachten. Verpflichtungen zur Übertragung von Grundstückseigentum sind grundsätzlich notariell zu beurkunden; siehe § 311b BGB.
6. Steuern und Versorgung getrennt prüfen
Kinder haben bei unbeschränkter Steuerpflicht grundsätzlich einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro gegenüber jedem Elternteil. Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden jedoch grundsätzlich zusammen berücksichtigt. Zwei Kinder bedeuten deshalb nicht, dass jedes Haus automatisch steuerfrei übertragen werden kann. Weiteres Vermögen und frühere Schenkungen gehören in die Prüfung: § 16 ErbStG und § 14 ErbStG.
Beim geerbten Familienheim kann unter engen Voraussetzungen eine zusätzliche Befreiung greifen. Für Kinder spielen insbesondere die Nutzung durch den Erblasser, die unverzügliche eigene Nutzung, die Begrenzung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche und die zehnjährige Selbstnutzung mit gesetzlichen Ausnahmen eine Rolle. Die Begünstigung lässt sich nicht pauschal auf beide Geschwister oder auf eine lebzeitige Schenkung an Kinder übertragen. Maßgeblich ist § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG.
Unsere Nettovermögensrechnung ist daher keine Erbschaftsteuerberechnung. Auch die spätere Übernahme gegen Ausgleich sollte vor der Unterschrift steuerlich geprüft werden. Und solange du lebst, geht deine eigene Versorgung vor: Eine vorgezogene Übertragung sollte nicht das Geld oder die Entscheidungsfreiheit gefährden, die du selbst noch brauchst.
Für die Alternative zu Lebzeiten lies Immobilie an Kinder verschenken: Risiken, Steuer und Kontrolle. Möchtest du dir Nutzung oder Mieterträge vorbehalten, hilft der Vergleich Nießbrauch oder Wohnrecht.
7. Was passiert, wenn sich die Geschwister nicht einigen?
Grundsätzlich kann ein Miterbe die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen; gesetzliche oder wirksam angeordnete Einschränkungen sind zu beachten. Daraus folgt aber nicht, dass er ein bestimmtes Geschwister zum Kauf seines Anteils zwingen kann. Siehe § 2042 BGB.
Ist eine Teilung nicht möglich und kommt keine einvernehmliche Lösung zustande, kann bei Grundstücken eine Teilungsversteigerung in Betracht kommen. Das ist nicht bei jedem Streit der automatische nächste Schritt. Es zeigt aber, warum ihr Ausstieg, Bewertung und Finanzierung frühzeitig besprechen solltet. Den gesetzlichen Zusammenhang beschreibt § 753 BGB.
Im Video: Wenn zwei Kinder dasselbe Haus erben
In meinem Video erkläre ich die typische Konstellation: Ein Kind möchte das Haus behalten, das andere seinen Anteil wirtschaftlich nutzen. Der Link startet beim entsprechenden Abschnitt ab etwa Minute 7:16.
Checkliste: Diese acht Antworten gehören vor den Beratungstermin
- Wer soll erben? Familienstand, weitere Kinder, bestehende Testamente und mögliche Pflichtteilsberechtigte erfassen.
- Wem gehört heute was? Grundbuch, Miteigentumsanteile, Rechte Dritter und Darlehensunterlagen zusammentragen.
- Was möchte jedes Kind? Eigennutzung, Vermietung, Verkauf oder Geldbedarf getrennt besprechen.
- Was ist wirtschaftlich vorhanden? Immobilienwert, Schulden, Bankguthaben und weitere Verpflichtungen auflisten.
- Wie wird bewertet? Verfahren, Stichtag und Umgang mit Wertänderungen festlegen lassen.
- Wer kann welchen Ausgleich finanzieren? Eigenmittel, Bankzusage, laufende Kosten und Reserve berücksichtigen.
- Was ist die Ersatzlösung? Regeln für Ablehnung, Finanzierungsabsage, spätere Uneinigkeit oder Vorversterben prüfen.
- Bleiben Versorgung und Steuern tragbar? Eigene Bedürfnisse sowie künftige Zahlungs- und Steuerbelastungen getrennt rechnen.
Dein erster Schritt: Erstelle eine einseitige Vermögensübersicht und notiere die Wünsche der Kinder daneben. Eine klare Gesprächsgrundlage ist hilfreicher als ein Testament, dessen Wirkung niemand durchgerechnet hat.
Häufige Fragen
Erben zwei Kinder ohne Testament immer je die Hälfte?
Nein, das lässt sich ohne die Familienkonstellation nicht sagen. Ein überlebender Ehepartner und weitere gesetzliche Erben können die Verteilung verändern. Die hälftigen Anteile im Beispiel sind eine ausdrücklich gesetzte Annahme, keine allgemeine Aussage zur gesetzlichen Erbfolge.
Muss ein Kind das andere sofort auszahlen?
Allein durch eine gemeinsame Erbschaft entsteht keine allgemeine Pflicht, das andere Kind sofort aus eigenen Mitteln auszukaufen. Ob eine Zahlung geschuldet ist, hängt insbesondere von Testament, Vermächtnissen, Ansprüchen und einer wirksamen Vereinbarung ab. Ein möglicher Anspruch auf Auseinandersetzung ist davon zu unterscheiden.
Ist eine Ratenzahlung statt Bankfinanzierung möglich?
Eine solche Vereinbarung kann geprüft werden. Das andere Kind muss sie aber nicht allein deshalb akzeptieren, weil der Übernehmer kein Bankdarlehen bekommt. Zahlungsfähigkeit, Sicherung, Laufzeit, Verzinsung und steuerliche Folgen müssen zusammenpassen.
Sollten wir stattdessen bereits zu Lebzeiten schenken?
Das kann eine Alternative sein, ist aber kein automatischer Problemlöser. Eigentum, Versorgung, Kontrolle, Ausgleich unter den Kindern und steuerliche Folgen sind dann schon zu Lebzeiten zu regeln. Der Ratgeber zur Immobilienschenkung behandelt diese Entscheidung gesondert.
Hinweis: Allgemeine Informationen zur Immobilien-Nachfolge in Deutschland, keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Die Beispiele sind hypothetisch und stark vereinfacht. Internationale Bezüge, Sonderkonstellationen und Änderungen der persönlichen Verhältnisse können andere Ergebnisse bewirken.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Rechtsstand geprüft am 14. Oktober 2026. Maßgeblich sind die jeweils anwendbaren Vorschriften und die konkrete Gestaltung.
- BGB: § 2032 Erbengemeinschaft, § 2038 Verwaltung, § 2042 Auseinandersetzung und § 753 Teilung durch Verkauf.
- BGB: § 2048 Teilungsanordnungen, § 2150 Vorausvermächtnis, § 2303 Pflichtteil, § 415 Schuldübernahme und § 311b Grundstücksverträge.
- ErbStG: § 16 Freibeträge, § 14 Frühere Erwerbe und § 13 Steuerbefreiungen.