Familienheim steuerfrei vererben: Voraussetzungen für Ehepartner und Kinder

1. Was bedeutet „Familienheim steuerfrei erben“?

Das Erbschaftsteuerrecht befreit unter engen Voraussetzungen den Erwerb des selbst genutzten Familienheims durch den überlebenden Ehegatten beziehungsweise Lebenspartner oder durch Kinder. Rechtsgrundlage sind § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG.

Die Befreiung ist nicht dasselbe wie der persönliche Freibetrag. Ein Kind hat bei unbeschränkter Steuerpflicht grundsätzlich 400.000 Euro persönlichen Freibetrag, ein Ehegatte 500.000 Euro. Wie diese Grundlagen zusammenspielen, erklärt der Ratgeber Erbschaftsteuer bei Immobilien: Freibeträge und Bewertung.

2. Die fünf Kernvoraussetzungen

Der Erblasser hat dort selbst gewohnt

Der Verstorbene muss die Wohnung bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Eine Ausnahme sieht das Gesetz vor, wenn zwingende Gründe die Selbstnutzung verhindert haben. Eine reine Kapitalanlage oder Ferienwohnung wird dadurch nicht zum Familienheim.

Das Haus liegt in Deutschland, der EU oder im EWR

Die gesetzliche Befreiung erfasst entsprechend belegene bebaute Grundstücke. Bei Auslandsbezug müssen zusätzlich Steuerpflicht und mögliche Doppelbesteuerungsfragen geprüft werden.

Der richtige Erwerber erbt

Begünstigt sind der überlebende Ehegatte beziehungsweise Lebenspartner sowie Kinder; bei vorverstorbenen Kindern können deren Kinder erfasst sein. Geschwister oder andere Erben erhalten diese spezielle Befreiung nicht allein wegen einer Selbstnutzung.

Der Erwerber zieht unverzüglich selbst ein

Eine bloße Absichtserklärung reicht nicht. Das Haus muss zum Mittelpunkt des eigenen Lebens werden. Der Bundesfinanzhof versteht „unverzüglich“ als ohne schuldhaftes Zögern und hält regelmäßig einen Zeitraum von sechs Monaten für angemessen. Erfolgt der Einzug später, muss nachvollziehbar belegt werden, wann der Entschluss gefasst wurde, weshalb der Einzug nicht früher möglich war und warum die Verzögerung nicht selbst zu vertreten ist.

Die Selbstnutzung bleibt grundsätzlich zehn Jahre bestehen

Wird das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst bewohnt, fällt die Befreiung grundsätzlich rückwirkend weg. Das Gesetz macht eine Ausnahme, wenn zwingende Gründe die weitere Selbstnutzung verhindern. Eine beruflich oder persönlich bequemere Wohnlösung genügt nicht automatisch.

3. Ehepartner und Kinder: die Unterschiede

Bei mehreren Kindern kommt zusätzlich die Aufteilung des Nachlasses ins Spiel. Soll ein Kind das Haus übernehmen und das andere wirtschaftlich ausgeglichen werden, hilft der Artikel Haus an zwei Kinder vererben: Aufteilung und Auszahlung planen.

4. Was passiert bei mehr als 200 m²?

Bei Kindern ist die Befreiung auf 200 m² Wohnfläche begrenzt. Der darüber hinausgehende Anteil ist nicht begünstigt. Die Aufteilung erfolgt wertmäßig grundsätzlich nach Wohnflächen.

5. Die häufigsten Fallen

• Das Haus wird zunächst vermietet: Eine geplante spätere Eigennutzung ersetzt den unverzüglichen Einzug nicht.
• Renovierung ohne belegbare Fortschritte: Wer nach sechs Monaten noch nicht eingezogen ist, sollte Entscheidungen, Handwerkeranfragen, Verzögerungen und Baufortschritt sauber dokumentieren.
• Verkauf innerhalb von zehn Jahren: Ein Verkauf kann die Befreiung rückwirkend entfallen lassen. Zusätzlich ist gesondert zu prüfen, ob beim Verkauf einer geerbten Immobilie Einkommensteuer entstehen kann.
• Auszug aus freien Stücken: Der Wunsch nach einer kleineren Wohnung ist nicht automatisch ein zwingender Grund.
• Familienheim und Schenkung verwechselt: Die Befreiung für Kinder nach Nr. 4c gilt für den Erwerb von Todes wegen. Bei einer lebzeitigen Übertragung an Kinder sind andere Regeln maßgeblich.

6. Verschenken statt vererben?

Eine lebzeitige Übertragung kann Freibeträge und Gestaltungsspielraum eröffnen, überträgt aber auch Eigentum und Risiken. Der Grundlagenartikel Immobilie an Kinder verschenken ordnet Kontrolle, Versorgung, Steuern und Liquidität ein. Wollen die Eltern weiter im Haus wohnen oder Mieteinnahmen behalten, muss außerdem die Entscheidung Nießbrauch oder Wohnrecht bewusst getroffen werden.

Für Ehegatten enthält § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG zusätzlich eine eigene Familienheim-Befreiung für bestimmte Zuwendungen unter Lebenden. Diese Regel darf nicht ungeprüft auf Schenkungen an Kinder übertragen werden.

7. Checkliste vor Testament und Erbschaftsteuererklärung

1. Wer hat das Haus bis zum Erbfall tatsächlich bewohnt?
2. Wer soll Eigentümer werden und selbst einziehen?
3. Ist der Einzug innerhalb von sechs Monaten realistisch?
4. Welche Renovierungen sind nötig und wie werden Verzögerungen dokumentiert?
5. Wie groß ist die selbst genutzte Wohnfläche?
6. Gab es frühere Schenkungen desselben Erblassers?
7. Kann der Erwerber die laufenden Kosten und mögliche Auszahlungen tragen?
8. Was passiert, wenn Pflege, Krankheit, Verkauf oder Umzug nötig werden?

Häufige Fragen

Muss ich innerhalb von sechs Monaten eingezogen sein?

Sechs Monate sind keine starre gesetzliche Frist, aber nach der BFH-Rechtsprechung regelmäßig ein angemessener Zeitraum. Bei einem späteren Einzug steigen die Anforderungen an Begründung und Nachweis.

Darf ich einzelne Zimmer vermieten?

Entscheidend bleibt, dass das Familienheim der Mittelpunkt des eigenen Lebens ist. Teilvermietung, bauliche Aufteilung und die genaue begünstigte Fläche sollten vorab individuell geprüft werden.

Bleibt die Befreiung bei Pflegebedürftigkeit erhalten?

Das Gesetz schützt Fälle, in denen zwingende Gründe die weitere Selbstnutzung verhindern. Ob diese Voraussetzung erfüllt ist, hängt vom Einzelfall und den Nachweisen ab.