Geerbte Immobilie verkaufen: Spekulationssteuer und Erbschaftsteuer

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Du erbst ein Haus. Der Notartermin für den Verkauf steht vielleicht schon in drei Monaten. Und dann kommt die Frage: „Muss ich jetzt Spekulationssteuer zahlen, weil ich erst seit kurzem Eigentümer bin?“ Nicht unbedingt. Bei einem unentgeltlichen Erwerb durch Erbschaft wird dir für die Prüfung nach § 23 EStG grundsätzlich die Anschaffung des Erblassers zugerechnet. Die Frist beginnt also nicht einfach mit dem Erbfall neu.

1. Beginnt die Spekulationsfrist nach der Erbschaft neu?

Nein, bei einem unentgeltlichen Erwerb grundsätzlich nicht. Nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG wird die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Entscheidend sind dann beispielsweise der damalige Kaufvertrag des Erblassers und der Zeitpunkt des Verkaufs durch die Erben.

Beispiel A: Der Vater kaufte eine vermietete Wohnung 2012. Das Kind erbt sie 2026 und verkauft sie noch 2026. Bei ansonsten einfachem Privatvermögen liegt die Anschaffung mehr als zehn Jahre zurück – der Verkauf fällt grundsätzlich nicht unter den privaten Veräußerungstatbestand wegen einer kurzen Haltedauer des Erben.

Beispiel B: Die Mutter kaufte die vermietete Wohnung 2022. Ihr Kind erbt 2026 und verkauft sie 2026. Hier liegt der ursprüngliche Erwerb noch innerhalb der Zehnjahresfrist: Ein steuerpflichtiger privater Veräußerungsgewinn kann entstehen.

Wichtig sind die Einzelheiten: Immobilien aus Betriebsvermögen, teilentgeltliche Erbauseinandersetzungen oder besondere Erwerbsvorgänge können andere steuerliche Folgen haben. Die allgemeinen Regeln zum Immobilienverkauf erläutere ich außerdem in Spekulationsfrist bei Immobilien: Was tatsächlich gilt.

2. Was gilt, wenn der Erblasser selbst dort gewohnt hat?

§ 23 EStG nimmt bestimmte selbst genutzte Immobilien aus: bei ausschließlicher Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung sowie bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.

Diese Ausnahme erfordert eine Prüfung der konkreten Nutzung. Es wäre falsch, allein aus dem Satz „Meine Eltern haben dort gewohnt“ einen steuerfreien Verkauf durch den Erben abzuleiten. Maßgeblich sind der gesetzliche Tatbestand, die Nutzungszeiträume und der Erwerbsverlauf. Gerade bei einem zügigen Verkauf nach dem Erbfall sollte die Prüfung vor dem notariellen Kaufvertrag erfolgen.

3. Zwei verschiedene Steuern: Erben und Verkaufen

Der steuerliche Wert für die Erbschaftsteuer ist nicht automatisch der steuerpflichtige Verkaufsgewinn. Die erbschaftsteuerlichen Freibeträge erläutert Erbschaftsteuer bei Immobilien 2026. Für vermietete Immobilien kann zusätzlich ein besonderer Wertansatz relevant sein: 10-%-Bewertungsabschlag nach § 13d ErbStG.

4. Familienheim-Falle: Verkauf kann eine Erbschaftsteuerbefreiung gefährden

Für bestimmte selbst genutzte Familienheime enthält § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG besondere Steuerbefreiungen. Bei Kindern sind unter anderem eine Wohnflächenbegrenzung und eine Selbstnutzung über einen gesetzlich relevanten Zeitraum zu beachten. Eine spätere Veräußerung, Aufgabe der Selbstnutzung oder Vermietung kann die Vergünstigung gefährden; gesetzliche Ausnahmen bei zwingenden Gründen sind gesondert zu prüfen.

Die Entscheidung, das Elternhaus zu verkaufen, kann also zwei ganz verschiedene steuerliche Fragen auslösen. Eine möglicherweise abgelaufene Spekulationsfrist ersetzt keine Prüfung einer zunächst gewährten Familienheim-Befreiung. Vor dem Verkauf sollten deshalb die Voraussetzungen und die zehnjährige Selbstnutzung des Familienheims geprüft werden.

5. Worauf würde sich eine mögliche Einkommensteuer beziehen?

Falls § 23 EStG greift, geht es grundsätzlich um den steuerlich ermittelten Veräußerungsgewinn, nicht um den gesamten Kaufpreis. Ausgangspunkt ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis und den nach Gesetz maßgeblichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und Werbungskosten. Bei vermieteten Immobilien können früher abgezogene Abschreibungen die Berechnung beeinflussen.

Eine pauschale Rechnung „Verkaufspreis minus Erbschaftsteuerwert“ ist daher regelmäßig falsch. Für eine belastbare Einschätzung benötigst du den historischen Kaufvertrag, Modernisierungsbelege, Nutzungs- und AfA-Daten sowie die geplanten Verkaufskosten.

6. Was, wenn mehrere Kinder geerbt haben?

In einer Erbengemeinschaft steht nicht jedem automatisch ein bestimmtes Zimmer oder eine Wohnung zu; die Erben müssen den Nachlass gemeinsam verwalten und auseinander­setzen. Verkaufen, vermieten, übernehmen oder auszahlen sind unterschiedliche Entscheidungen mit eigenen rechtlichen und steuerlichen Folgen.

Gerade bei größeren Immobilienwerten lohnt es sich, Auszahlung, Liquidität und Finanzierung vor einem Verkauf zu vergleichen. Der bestehende Ratgeber Haus an zwei Kinder vererben: Aufteilung und Auszahlung behandelt diese Familienentscheidung vertiefend.

7. Sieben Unterlagen vor dem Verkauf

1. Historischer Kaufvertrag und Erwerbsdatum des Erblassers
2. Nachweise zu Eigennutzung und Vermietung
3. Belege zu früheren Herstellungskosten, größeren Modernisierungen und Abschreibungen
4. Erbschein oder anderweitiger Erbnachweis und Grundbuchunterlagen
5. Informationen zu geltend gemachten oder geplanten Familienheim-Befreiungen
6. Einvernehmen und Vollmachten aller Beteiligten einer Erbengemeinschaft
7. Darlehenssaldo, Ablösebedingungen, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und Verkaufsnebenkosten

Häufige Fragen

Kann ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?

Ein zeitnaher Verkauf kann rechtlich möglich sein, wenn die Verfügungsbefugnis geklärt ist. Steuerlich müssen die Historie des Erblassers, mögliche Familienheim-Begünstigungen und die konkreten Erwerbsverhältnisse gesondert beurteilt werden.

Ist ein Verkauf nach Ablauf von zehn Jahren immer steuerfrei?

Bei einer einfachen Immobilie im Privatvermögen fällt ein Verkauf nach Ablauf der Zehnjahresfrist grundsätzlich nicht unter § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Eine pauschale Zusage für Betriebsvermögen, gewerbliche Konstellationen oder besondere Gestaltungsvorgänge wäre falsch.

Was passiert mit einem bestehenden Mietvertrag?

Ein Eigentümerwechsel beendet einen bestehenden Mietvertrag nicht automatisch. Welche Auswirkungen dies auf Preis und Vertragsgestaltung hat, zeigt Vermietete Wohnung verkaufen: Rechte, Kündigung und Preis.

Fazit: Nicht den Erbfall, sondern die gesamte Historie prüfen

Wer nach einem Erbfall die Immobilie verkauft, sollte Erbschaftsteuer, mögliche Spekulationsbesteuerung und familienbezogene Risiken sauber trennen. Das kann teure Fehlentscheidungen verhindern – oft noch bevor ein Makler beauftragt ist.