Vermietete Wohnung verkaufen: Mietvertrag, Kündigung und Preis

Kauf bricht nicht Miete: Was bleibt nach dem Verkauf bestehen?

Das Gesetz bringt es auf den Punkt: § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete. Wird Wohnraum nach Überlassung an den Mieter veräußert, tritt der Erwerber unter den gesetzlichen Voraussetzungen in die sich während seines Eigentums ergebenden Vermieterrechte und -pflichten ein.

Der bestehende Mietvertrag wird also nicht deshalb gegenstandslos, weil ein neuer Eigentümer ins Grundbuch kommt. Vertraglich vereinbarte Miethöhe, wirksame Regelungen zur Nutzung und gesetzliche Mieterrechte sind zu beachten.

Was tun mit der laufenden Miete? Verkäufer und Käufer sollten im Kaufvertrag den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten sowie die wirtschaftliche Abrechnung klar regeln. Zugleich ist entscheidend, wann der mietrechtliche Vermieterwechsel nach dem Gesetz eintritt. Eine interne Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer allein ändert nicht automatisch sämtliche Rechtspositionen des Mieters.

Zu den kritischen Formulierungen beim Verkauf empfehle ich den Beitrag Immobilienkaufvertrag prüfen: fünf teure Vertragsfallen.

Darf der Käufer wegen Eigenbedarf kündigen?

Nicht allein wegen des Kaufs. Bei normaler Wohnraummiete braucht der Vermieter für eine ordentliche Kündigung grundsätzlich ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB. Eigenbedarf kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein solches Interesse sein, aber er muss im Einzelfall bestehen und korrekt geltend gemacht werden.

Außerdem sind gesetzliche Kündigungsfristen, soziale Härtegründe und Sonderfälle zu berücksichtigen. Insbesondere bei der Umwandlung in Wohnungseigentum kann die Kündigungsbeschränkung nach § 577a BGB greifen, in bestimmten Gebieten mit längeren Sperrfristen. Ein Verkäufer darf also keinen „sofort mietfreien Verkauf“ versprechen, wenn er die rechtlichen Voraussetzungen gar nicht beeinflussen kann.

Ist eine vermietete Wohnung weniger wert?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Eine belegte Wohnung kann für einen Kapitalanleger mit tragfähiger Miete interessant sein. Ein Eigennutzer dagegen möchte vielleicht selbst einziehen und kann an einem langfristigen Mietverhältnis weniger Interesse haben.

Entscheidend sind realistisch erzielbare Miete, Mietvertrag, Miethöhe im Verhältnis zum Markt, Zustand, Lage, Hausgeld, Mietausfallrisiken und Exit-Flexibilität. Aus einem gesetzlichen Mieterschutz lässt sich kein allgemeiner Wertabschlag von zehn, zwanzig oder dreißig Prozent ableiten.

Beispiel: 850 Euro Kaltmiete richtig einordnen

Angenommen, die Wohnung bringt 850 Euro Kaltmiete monatlich, also 10.200 Euro im Jahr. Bei einem nur beispielhaft angenommenen Verkaufspreis von 240.000 Euro ergibt sich eine rechnerische Bruttomietrendite von 4,25 Prozent pro Jahr. Das sagt noch nichts über den Nettoertrag des Erwerbers.

Nicht umlagefähiges Hausgeld, Finanzierung, Kaufnebenkosten, Sanierung, Leerstand und Steuern fehlen. Die vollständige Berechnung einer Wohnung als Kapitalanlage führt diese Faktoren zusammen.

Welche Verkaufsstrategie ist sinnvoll?

1. Kapitalanleger ansprechen: Vollständige Miet- und Wirtschaftlichkeitsunterlagen bereitstellen; keine geschönten Renditeversprechen.
2. Eigennutzer als Zielgruppe prüfen: Rechtliche und tatsächliche Verfügbarkeit transparent darstellen – keine unsichere Kündigung als feststehend verkaufen.
3. Halten gegen Verkaufen rechnen: Nicht nur Angebotspreis, sondern den Nettoverkaufserlös und zukünftige Immobilienerträge vergleichen.

Falls noch ein Darlehen läuft, ist die nächste konkrete Frage, wie viel nach der Bank zurückbleibt. Dazu gibt es den eigenständigen Ratgeber Immobilie verkaufen trotz Kredit: Vorfälligkeit und Nettoerlös.

Checkliste: Diese Unterlagen wollen ernsthafte Käufer sehen

• Vollständiger Mietvertrag einschließlich Nachträge und möglicher Sondervereinbarungen.
• Aktuelle Miete, Fälligkeit, letzte Abrechnungen und offene Mietforderungen.
• Unterlagen zur Mietkaution und deren rechtlicher/finanzieller Übergang.
• Bei Eigentumswohnungen: Wirtschaftsplan, WEG-Protokolle, Abrechnungen und Erhaltungsrücklage.
• Modernisierungen, relevante Mängel, Energieausweis und bekannte Risiken.
• Verkaufsnebenkosten, Restschuld und mögliche Steuerfolgen.

Die meisten Dokumente, die Kapitalanleger erwarten, sind auch für Käufer relevant: Zwölf Unterlagen vor dem Wohnungskauf prüfen ist dafür ein nützlicher Gegencheck.

Was passiert mit der Mietkaution?

Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten ein, die durch die geleistete Mietsicherheit begründet worden sind. Details zur tatsächlichen Übertragung und eine mögliche Haftung des bisherigen Vermieters müssen bei der Vertragsabwicklung geklärt werden.

Steuern beim Verkauf: eigenes Thema, große Wirkung

Die Besteuerung eines privaten Immobilienverkaufs ist nicht davon abhängig, ob sich gerade ein Mieter darin befindet. Maßgeblich sind etwa die Haltedauer, die Voraussetzungen von § 23 EStG und mögliche Eigennutzungs- oder Betriebsvermögenskonstellationen.

Ob die bekannte Zehnjahresfrist gilt und wie sie zu berechnen ist, erklärt der Artikel Spekulationsfrist bei Immobilien: Was aktuell gilt.

Häufige Fragen

Muss der Mieter einem Verkauf zustimmen?

Dem Verkauf als Eigentumsübertragung grundsätzlich nicht. Seine Mietrechte bleiben aber bestehen; Besichtigungen und Datenweitergabe müssen jeweils rechtlich zulässig organisiert werden.

Kann ich die Miete vor dem Verkauf beliebig erhöhen?

Nein. Für Mieterhöhungen gelten die vertraglichen und gesetzlichen Voraussetzungen. Eine „Verkaufsoptimierung“ ist kein eigenständiger Grund, geltende Begrenzungen zu ignorieren.

Was ist besser: vermietet verkaufen oder erst kündigen?

Das kann nur nach einer rechtlichen Prüfung des Mietverhältnisses und einem realistischen Marktvergleich entschieden werden. Ohne wirksamen Kündigungsgrund kann ein Vermieter nicht allein wegen besserer Verkaufsaussichten kündigen.