Immobilie verkaufen trotz Kredit: Was bleibt nach der Ablösung?

Kann ich eine Immobilie verkaufen, obwohl noch ein Kredit läuft?

Ja. Bei einem finanzierten Immobilienkauf oder -verkauf sind zwei Vorgänge sauber zu trennen: Der Käufer erwirbt die Immobilie und deine Bank erhält die geschuldete Ablösung. Ist eine Grundschuld zugunsten der Bank eingetragen, muss der Notar die Lastenfreistellung mit Bank und Vertragsparteien koordinieren. Weder eine Grundschuld noch eine Restschuld sind allein ein Verkaufsverbot.

Die Bank benötigt eine Ablöseanfrage zum geplanten Auszahlungstag. Ohne schriftlich abgestimmte Ablösebedingungen solltest du keine Zusage machen, dass der volle Kaufpreis unmittelbar auf dein eigenes Konto überwiesen wird.

Vor dem Vertrag lohnt sich die Prüfung der entscheidenden Klauseln im Immobilienkaufvertrag: Fälligkeit, Zahlung an Gläubiger und lastenfreie Eigentumsübertragung müssen zusammenpassen.

Wann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?

Bei festverzinslichen Immobilienkrediten kann die Bank unter den gesetzlichen Voraussetzungen den Schaden aus einer vorzeitigen Rückzahlung ersetzt verlangen. § 490 Abs. 2 BGB regelt das außerordentliche Kündigungsrecht bei berechtigtem Interesse; bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen sind insbesondere § 500 Abs. 2 BGB und § 502 BGB zu beachten.

Wichtig: Verkaufen bedeutet nicht automatisch, dass du immer eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen musst. Entscheidend sind unter anderem Vertragsart, Zeitpunkt, Zinsbindung, Kündigungsmöglichkeiten und die Wirksamkeit der vertraglichen Angaben.

Die 10-Jahres-Regel nach § 489 BGB

Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzins besteht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB grundsätzlich ein Kündigungsrecht nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens mit sechsmonatiger Kündigungsfrist. Eine spätere Vereinbarung über Zinssatz oder Rückzahlungszeit kann den maßgeblichen Beginn verändern. Das ist nicht dieselbe Zehnjahresfrist wie die steuerliche Spekulationsfrist.

Ob und wann beim Verkauf Einkommensteuer entsteht, behandelt mein Ratgeber zur Spekulationsfrist bei Immobilien. Kreditablösung und Veräußerungsbesteuerung sind zwei völlig verschiedene Rechnungen.

Beispiel: Kaufpreis 320.000 Euro – Nettoerlös 112.000 Euro

Die folgenden Zahlen sind fiktiv, ohne Anspruch auf typische Marktpreise:

Die 112.000 Euro sind nicht der steuerliche Veräußerungsgewinn. Dafür gelten gesonderte Anschaffungs-, Veräußerungs- und Abschreibungsregeln. Auch Restschuld und Tilgungszahlungen sind nicht mit steuerlich abzugsfähigen Kosten gleichzusetzen.

Vier Entscheidungen, die deinen Erlös verändern können

Ist die Immobilie vermietet, muss vorab zusätzlich geklärt sein, welche Rechte des Mieters beim Eigentümerwechsel bestehen bleiben und wie das den Käuferkreis beeinflusst.

1. Verkaufstermin: Passt der Übergang von Nutzen und Lasten zum Darlehens- und Mietvertrag?
2. Kreditübernahme oder Sicherheitentausch: Ist eine Fortführung oder alternative Absicherung mit Bankzustimmung überhaupt möglich und wirtschaftlich sinnvoll?
3. Vertrag und Steuer: Privates Eigentum, Betriebsvermögen und Gesellschaftsvermögen werden nicht identisch behandelt.
4. Alternative Halten: Vergleiche den Nettoerlös mit zukünftigem Cashflow, Instandhaltungsrisiken und der Kapitalbindung.

Bei vermieteten Objekten ist außerdem der aktuelle laufende Überschuss zu prüfen: Zur systematischen Rechnung aus Miete, Hausgeld und Finanzierung findest du das Beispiel Wohnung als Kapitalanlage berechnen.

Checkliste vor dem Verkauf trotz Kredit

• Aktuelle Restschuld und vollständige Darlehensunterlagen anfordern.
• Geplantes Datum der Rückzahlung festlegen und die Bank um verbindliche Ablöseinformation bitten.
• Zinsbindungsende, Sondertilgungen und §-489-Kündigung prüfen.
• Notar über Grundschuld und Gläubiger informieren.
• Nettoverkaufserlös nach Kosten und Liquiditätsabfluss berechnen.
• Steuerfolgen mit Blick auf Haltedauer und Eigentümerstruktur gesondert klären.

Häufige Fragen

Kann ich den Verkaufspreis sofort zur freien Verfügung erhalten?

In der Regel erst nach ordnungsgemäßer Abwicklung der besicherten Bankforderungen und der im Kaufvertrag festgelegten Auszahlungsbedingungen.

Ist die Vorfälligkeitsentschädigung immer ein bestimmter Prozentsatz?

Nein. Pauschale Prozentrechnungen sind für Immobiliendarlehen nicht verlässlich. Eine konkrete, überprüfbare Bankberechnung ist erforderlich.

Was ist, wenn die Immobilie weniger wert ist als die Restschuld?

Dann entsteht voraussichtlich eine Finanzierungslücke, die vor der Lastenfreistellung und Kaufpreisabwicklung mit der Bank geklärt werden muss.