Immobilienkaufvertrag prüfen: 5 Zusagen, die Käufer teuer bezahlen können

1. „Der Zustand ist bekannt“ – obwohl du gar nicht alles gesehen hast

Stell dir vor, du hast eine Wohnung zweimal besichtigt. Das Dachgeschoss war vermietet und nicht zugänglich. Ein Kellerraum war abgeschlossen. Für einen ausgebauten Bereich fehlt noch eine Unterlage.

Im Vertragsentwurf steht trotzdem sinngemäß: „Dem Käufer ist der Zustand des Kaufgegenstandes bekannt.“

Genau hier würde ich stoppen.

Denn bei einem späteren Streit geht es nicht nur darum, was der Verkäufer wusste. Es kann auch darum gehen, welches Wissen du selbst mit deiner Unterschrift bestätigt hast.

§ 442 BGB sagt vereinfacht: Kennt der Käufer einen Mangel bei Vertragsschluss, sind seine Rechte wegen dieses Mangels grundsätzlich ausgeschlossen. Bei grob fahrlässiger Unkenntnis bestehen Rechte nur unter bestimmten Voraussetzungen weiter, etwa wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat.

Das gilt nicht nur für den baulichen Zustand. Auch Sätze wie „sämtliche Unterlagen erhalten“, „vollständig besichtigt“ oder „genehmigte Nutzung bekannt“ verdienen Aufmerksamkeit, wenn sie nicht exakt der Realität entsprechen.

Und noch etwas: „Das wird seit Jahren so genutzt“ ersetzt keine belastbare Klärung, ob eine Nutzung rechtlich zulässig ist.

2. Die Reservierung, die im Zweifel nur dein Geld reserviert

Der Makler sagt: „Es gibt noch andere Interessenten. Gegen eine Reservierungsgebühr nehmen wir die Immobilie zwei Wochen vom Markt.“

Klingt nach Sicherheit. Aber die entscheidende Frage lautet: Wer ist dadurch wirklich gebunden?

Wenn du Geld verlieren kannst, der Eigentümer aber weiterhin frei bleibt, an jemand anderen zu verkaufen, ist die wirtschaftliche Sicherheit deutlich kleiner, als das Wort „Reservierung“ vermuten lässt.

Der Bundesgerichtshof hat 2023 eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Reservierungsgebühr beanstandet, bei der die Rückzahlung ausgeschlossen war und dem Kunden keine nennenswerten Vorteile beziehungsweise keine geldwerte Gegenleistung gegenüberstanden. Das heißt ausdrücklich nicht, dass jede denkbare Reservierungsvereinbarung automatisch unwirksam ist.

Für mich bleiben deshalb drei Fragen:

• Wer ist tatsächlich gebunden?
• Wie lange gilt die Bindung?
• Wann bekomme ich mein Geld vollständig zurück?

Bleibt eine Antwort schwammig, bezahlst du womöglich nicht für Sicherheit. Du bezahlst für ein Gefühl.

3. „Der Notar wird schon merken, wenn etwas nicht stimmt“

Der Notar ist wichtig. Sehr wichtig sogar. Aber er ist nicht dein persönlicher Deal-Prüfer.

Notare beraten beide Seiten neutral und sorgen für eine rechtlich saubere Gestaltung und sichere Abwicklung. Sie prüfen aber nicht, ob dein Kaufpreis wirtschaftlich sinnvoll ist, ob das Dach feucht ist oder ob deine Renditerechnung realistisch ist.

Deshalb halte ich wenig von: „Wir machen schon mal den Notartermin. Die restlichen Unterlagen schauen wir danach an.“

Finanzierung, Nutzung, Mietverhältnisse und die kaufentscheidenden Unterlagen gehören vor die Unterschrift.

Und prüfe, ob das, was dir gezeigt wurde, rechtlich tatsächlich zum Kaufgegenstand gehört. Ein Stellplatz kann im Exposé abgebildet, nummeriert und hervorragend fotografiert sein – entscheidend ist trotzdem, ob du ihn rechtlich tatsächlich mitkaufst.

4. „Aktuell ist keine Sonderumlage fällig“ – und trotzdem kommt die Rechnung

Bei einer Eigentumswohnung kaufst du nicht nur vier Wände. Du kaufst dich auch in die Vergangenheit einer Eigentümergemeinschaft ein.

Beispiel: Die Fassade soll saniert werden. Der Beschluss wurde schon vor deinem Kauf gefasst. Die Zahlung wird aber erst nach dem Eigentumswechsel fällig.

Der BGH hat entschieden, dass ein Erwerber für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage haften kann, obwohl ihre Erhebung bereits vorher beschlossen wurde.

Deshalb ist die Frage „Gibt es aktuell eine Sonderumlage?“ zu klein.

Ich will zusätzlich wissen:

• Was wurde bereits beschlossen, aber noch nicht vollständig bezahlt?
• Welche größeren Maßnahmen werden in den WEG-Protokollen seit Jahren diskutiert?
• Wie hoch sind Rücklagen und Finanzkraft der Gemeinschaft?
• Welche Themen werden immer wieder vertagt: Dach, Heizung, Fassade, Aufzug?

Vertagt bedeutet nicht erledigt. Der Schmerz hat nur noch keinen Zahlungstermin.

Wenn du tiefer in solche Objektfallen einsteigen willst, lies auch meinen Ratgeber „Wohnung als Kapitalanlage: 5 Fallen beim Kauf“.

5. „Das erledigen wir nach der Zahlung“ – der teuerste Zeitpunkt für Vertrauen

Der Verkäufer sagt:

• „Der Mieter zieht vor der Übergabe aus.“
• „Der Schaden wird vorher repariert.“
• „Die Genehmigung reichen wir noch nach.“

Du fragst, ob das im Kaufvertrag sauber berücksichtigt wird. Die Antwort: „Müssen wir nicht komplizierter machen. Wir haben es doch besprochen.“

Ab hier werde ich sehr unromantisch.

Was wichtig genug war, damit du kaufst, ist auch wichtig genug, um sauber geregelt zu werden.

Und selbst eine schriftliche Verpflichtung kann wirtschaftlich zu spät kommen, wenn du den vollständigen Kaufpreis bereits bezahlt hast.

Ist die Wohnung vermietet, endet das Mietverhältnis durch den Verkauf grundsätzlich nicht. Nach § 566 BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Wenn der zugesagte Auszug nicht erfolgt, besitzt du also womöglich einen Anspruch gegen den Verkäufer – aber noch immer keine freie Wohnung.

Wenn eine geräumte Übergabe, eine Reparatur oder eine bestimmte Genehmigung für deinen Kauf wirklich entscheidend ist, sollte vor der Beurkundung geklärt werden, wie das rechtlich abgesichert und gegebenenfalls mit der Kaufpreisfälligkeit verknüpft werden kann. Die konkrete Gestaltung gehört zum Notar und bei besonderen Risiken zusätzlich zu einem spezialisierten Anwalt.

Die drei Fragen vor deinem Ja

Bevor du einer Klausel, Gebühr oder späteren Zusage zustimmst, stell dir drei Fragen:

• Welchen Fakt bestätige ich gerade?
• Wer wird durch diese Regel wirklich gebunden?
• Welches Druckmittel bleibt mir, wenn die versprochene Leistung ausbleibt?

Kannst du eine davon nicht eindeutig beantworten, ist der Deal aus meiner Sicht noch nicht unterschriftsreif.

Wer sollte deinen Immobilienkaufvertrag prüfen?

Wenn du nach „Immobilienkaufvertrag prüfen lassen“ suchst, lohnt sich eine klare Trennung der Aufgaben:

• Der Notar gestaltet und erläutert den Vertrag rechtlich, berät beide Seiten neutral und sorgt für die sichere Abwicklung. Er ist aber nicht dein einseitiger Interessenvertreter.
• Ein spezialisierter Rechtsanwalt kann sinnvoll sein, wenn du ungewöhnliche Klauseln, besondere Risiken oder deine Interessen ausdrücklich aus Käufersicht prüfen lassen möchtest.
• Ein Sachverständiger prüft tatsächliche beziehungsweise technische Risiken wie Bausubstanz oder Schäden – das ist nicht Aufgabe des Notars.
• Die wirtschaftliche Prüfung von Kaufpreis, Rendite, Finanzierung und Risiko bleibt ebenfalls Teil deiner eigenen Due Diligence.

Das ist wichtig, weil „Vertrag geprüft“ nicht automatisch bedeutet, dass auch die Immobilie, der Kaufpreis und die Wirtschaftlichkeit geprüft wurden.

Häufige Fragen vor dem Notartermin

Wie lange vorher sollte ich den Kaufvertragsentwurf prüfen?

So früh, dass offene Punkte noch ohne Zeitdruck geklärt werden können. Bei bestimmten Verbraucherverträgen mit einem Unternehmer sieht das Beurkundungsrecht grundsätzlich eine zweiwöchige Prüfungsfrist für den Vertragsentwurf vor. Unabhängig davon solltest du Fragen nicht bis zum Termin sammeln, sondern den Entwurf vorher in Ruhe durcharbeiten.

Prüft der Notar, ob der Kaufpreis angemessen ist?

Nein. Die wirtschaftliche Bewertung des Geschäfts und insbesondere die Angemessenheit des Kaufpreises gehören nicht zu den Aufgaben des Notars. Genau deshalb müssen rechtliche und wirtschaftliche Prüfung getrennt gedacht werden.

Sollten mündliche Zusagen des Verkäufers in den Vertrag?

Wenn eine Zusage für deine Kaufentscheidung wesentlich ist, sollte vor der Beurkundung geklärt werden, wie sie rechtssicher in der Vertragsgestaltung berücksichtigt wird. Verlass dich bei kaufentscheidenden Punkten nicht darauf, dass „wir das später schon regeln“.

Mein Fazit: Die teuersten Vertragsfallen sehen selten gefährlich aus

Die wirklich teuren Sätze im Immobilienkaufvertrag lauten selten: „Hier verzichten Sie auf 50.000 Euro.“

Sie lauten eher: „Zustand bekannt.“ „Unterlagen erhalten.“ „Aktuell keine Sonderumlage.“ „Das machen wir später.“

Genau deshalb solltest du nicht nur prüfen, welche Rechte dir ein Vertrag ausdrücklich nimmt. Prüfe genauso sorgfältig, welches Wissen du dir selbst zuschreiben lässt und welche entscheidende Leistung erst nach deiner vollständigen Zahlung kommen soll.

Und selbst ein sauberer Vertrag rettet keinen schlechten Deal. Wenn du vorher prüfen willst, ob die Immobilie selbst robust ist, starte mit meinem 15-Sekunden-Test.

Rechtsgrundlagen & weiterführende Quellen

• § 442 BGB – Kenntnis des Käufers
• § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
• BGH, Urteil vom 20.04.2023 – I ZR 113/22 zur Reservierungsgebühr
• BGH, Urteil vom 15.12.2017 – V ZR 257/16 zur Sonderumlage
• Notar.de – Aufgaben beim Immobilienkauf

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar. Immobilienkaufverträge sind Einzelfälle. Kaufentscheidende Regelungen solltest du vor der Beurkundung mit dem Notar und bei besonderen Risiken gegebenenfalls zusätzlich mit einem spezialisierten Rechtsanwalt klären.