Grundbuch Abteilung II prüfen: 8 Risiken vor dem Immobilienkauf

Mein Grundsatz als Immobilieninvestor: Bevor ich eine Wohnung aufgrund ihrer scheinbar guten Rendite beurteile, lasse ich mir die rechtlichen Grundlagen zeigen. Ein Inserat sagt dir, wie eine Immobilie vermarktet wird – das Grundbuch sagt dir, welche dinglichen Rechte bestehen. Ein fehlender Zusammenhang zwischen beiden ist ein Prüfauftrag.

1. Abteilung I, II und III: Was steht wo?

Das Niedersächsische Landesjustizportal erläutert die Abteilungen mit typischen Eintragungsarten. Die offizielle Grundbuch-Übersicht ist ein guter Ausgangspunkt. Für den vollständigen Unterlagencheck rund um den Notartermin siehe meinen Leitfaden 12 Unterlagen vor dem Wohnungskauf prüfen.

2. Die acht wichtigsten Risiken in Abteilung II

Risiko 1: Lebenslanges Wohnungsrecht

Ein Wohnungsrecht kann einer anderen Person erlauben, eine Immobilie oder bestimmte Räume zu nutzen, auch wenn du neuer Eigentümer wirst. Es muss geklärt werden, ob es den von dir benötigten Bereich betrifft, ob es persönlich gebunden ist, wann es endet und was bei einer Veräußerung geschieht. Ist die Wohnung für deine eigene Nutzung oder zur Vermietung vorgesehen, kann ein fortbestehendes Recht den geplanten Deal praktisch verhindern.

Risiko 2: Nießbrauch – wer darf die Miete vereinnahmen?

Ein Nießbrauch gewährt grundsätzlich ein umfassendes Nutzungsrecht. Bei vermieteten Objekten können dadurch Mieterträge einer anderen Person zustehen. Du kannst rechtlich Eigentümer werden, ohne die von dir erwarteten laufenden Einnahmen zu erhalten. Wie Nießbrauch und Wohnrecht voneinander abweichen, erkläre ich unter „Nießbrauch oder Wohnrecht“.

Risiko 3: Wegerecht oder Fahrtrecht

Eine Grunddienstbarkeit kann einem Nachbargrundstück ein Geh- oder Fahrrecht über dein Grundstück verschaffen. Das kann völlig unproblematisch sein – oder gerade deinen geplanten Garten, Parkplatz oder eine spätere Erweiterung betreffen. Prüfe Lageplan und zugrunde liegende Bewilligung: Wo genau verläuft das Recht und wie darf es ausgeübt werden?

Risiko 4: Leitungsrechte und andere Dienstbarkeiten

Strom, Wasser, Abwasser oder Telekommunikation können gesicherte Leitungsrechte erfordern. Diese müssen sich nicht negativ auf den Kauf auswirken. Allerdings können Schutzstreifen, Zugangsmöglichkeiten und Bauverbote einen geplanten Anbau oder Umbau einschränken. Die Bundesnotarkammer zu Dienstbarkeiten erläutert diese Rechte.

Risiko 5: Reallast mit laufender Leistungspflicht

Eine Reallast kann eine wiederkehrende Leistung zugunsten einer berechtigten Person sichern. Die genaue Verpflichtung ergibt sich nicht immer aus der knappen Grundbuchzeile. Fordere die zugrunde liegenden Urkunden an und lasse klären, ob und in welchem Umfang solche Verpflichtungen die Immobilie betreffen.

Risiko 6: Auflassungsvormerkung oder sonstige Vormerkung

Eine Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch eines Erwerbers auf Übereignung. Im üblichen Kaufprozess ist das ein wichtiges Instrument – eine bestehende Vormerkung zugunsten eines anderen Erwerbers muss aber erklärt und rechtlich eingeordnet werden. Entscheidend ist, ob der Verkäufer den vereinbarten Eigentumserwerb überhaupt wie vorgesehen bewirken kann.

Risiko 7: Verfügungsbeschränkung, Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsvermerk

Eintragungen zu Insolvenzverfahren, Nacherbfolge, Testamentsvollstreckung oder Zwangsversteigerung können die Veräußerung beeinflussen. Nicht allein aus dem Exposé ableiten, dass der Verkauf „normal“ ablaufen wird. In solchen Fällen müssen der Notar und gegebenenfalls spezialisierte Berater den konkreten Vollzug klären.

Risiko 8: Ein scheinbar altes Recht wurde nie gelöscht

Selbst wenn eine berechtigte Person verstorben ist oder das Recht praktisch nicht mehr genutzt wird, verschwindet die Eintragung nicht immer automatisch. Prüfe, ob das Recht bereits erloschen ist, welche Nachweise für eine Grundbuchberichtigung beziehungsweise Löschung vorliegen und wer die Abwicklung übernimmt. Die historische Bezeichnung allein entscheidet nichts.

3. Was bedeutet „lastenfrei“ im Kaufvertrag?

„Lastenfrei“ sollte nicht nur ein freundliches Versprechen sein. Der Kaufvertrag muss klar regeln, welche Belastungen bestehen bleiben dürfen, welche zu löschen sind und welche Mitwirkung oder Unterlagen für den Eigentumsübergang benötigt werden. Die Abwicklung kann von Zustimmungen Dritter und der Rangstellung abhängen. Verstehe auch den Unterschied zwischen einer in Abteilung II zu übernehmenden Dienstbarkeit und der Ablösung einer Verkäufer-Grundschuld in Abteilung III.

Worauf beim Kaufvertragsentwurf noch zu achten ist, habe ich in „Immobilienkaufvertrag prüfen: fünf teure Zusagen“ erklärt. Für den Notarvertrag gilt: Unklare Eintragungen vor Unterzeichnung klären – nicht erst nach Kaufpreiszahlung.

4. Praxisbeispiel: Eine vermietete Wohnung mit Nießbrauch

Hypothetisches Beispiel: Eine Eigentumswohnung soll 280.000 € kosten. Das Exposé nennt 1.050 € monatliche Nettokaltmiete. In Abteilung II steht jedoch ein Nießbrauch zugunsten einer dritten Person. Wer nur 1.050 € × 12 Monate rechnet, unterstellt fälschlicherweise, dass die Mieterträge dem Käufer zustehen. Das kann falsch sein.

Ohne Prüfung des Rechtsinhalts und der Vermietungslage ist die Renditeberechnung wertlos. Auch mögliche Auswirkungen auf Finanzierung und späteren Exit sind offen. Hier liegt der entscheidende Nutzen einer Grundbuchprüfung: Sie verhindert, dass man eine Zahl kalkuliert, die man rechtlich möglicherweise gar nicht vereinnahmen darf.

5. Wie komme ich an Grundbuch und Bewilligungsurkunden?

Nach § 12 GBO ist Grundbucheinsicht bei dargelegtem berechtigten Interesse möglich; das gilt unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch für Urkunden, auf die eine Eintragung Bezug nimmt. Ein Kaufinteressent sollte die Unterlagen möglichst über den Verkäufer beziehungsweise den beurkundenden Notar beschaffen und nicht davon ausgehen, dass jeder Fremde ohne Weiteres Einsicht erhält.

Wichtig: Eine Zeile im Grundbuch kann auf eine Bewilligungsurkunde verweisen, die die tatsächliche Reichweite des Rechts beschreibt. Wer nur die Überschrift „Dienstbarkeit“ liest, prüft möglicherweise zu wenig.

6. Checkliste: Diese Fragen gehören vor die Kaufentscheidung

1. Liegt ein aktueller vollständiger Grundbuchauszug für die konkrete Einheit vor?
2. Werden alle Eintragungen aus Abteilung II im Kaufvertrag korrekt genannt?
3. Welche Rechte sollen bestehen bleiben – welche müssen gelöscht werden?
4. Wurde die zugrunde liegende Bewilligungsurkunde und gegebenenfalls der Lageplan eingesehen?
5. Beeinträchtigen die Rechte deine geplante Eigennutzung, Vermietung, Finanzierung oder bauliche Änderung?
6. Ist die notarielle Abwicklung einschließlich notwendiger Zustimmungen nachvollziehbar?
7. Stimmen Grundbuch, Teilungserklärung und Aufteilungsplan mit der tatsächlichen Nutzung überein?
8. Hast du Risiken in Preis- und Finanzierungskalkulation berücksichtigt?

FAQ zu Grundbuch Abteilung II

Ist jede Eintragung in Abteilung II gefährlich?

Nein. Viele Rechte sind üblich, sinnvoll oder für Versorgung und Erschließung notwendig. Problematisch ist das Recht nur dann, wenn sein Inhalt nicht zu Kaufzweck, Preis oder Finanzierung passt oder ungeklärt bleibt.

Stehen Grundschulden in Abteilung II?

Übliche Grundschulden, Hypotheken und andere Grundpfandrechte stehen in Abteilung III. Eine allgemeine „Belastung“ im Exposé muss deshalb nach Art und Abteilung unterschieden werden.

Kann ich ein Wohnrecht einfach löschen lassen?

Nein, nicht nach freiem Ermessen. Ob und wie die Löschung möglich ist, hängt vom Rechtsgrund, gegebenenfalls vom Erlöschen des Rechts und den erforderlichen Nachweisen oder Bewilligungen ab.

Wer sollte schwierige Eintragungen prüfen?

Der beurkundende Notar kann die dingliche Rechtslage und Abwicklung erklären. Bei komplexem Streit oder eigenem besonderem Beratungsbedarf ist unabhängiger fachanwaltlicher Rat sinnvoll.

Mein Fazit

Abteilung II ist keine lästige Fußnote des Grundbuchs. Sie kann entscheiden, ob eine Immobilie überhaupt so genutzt und vermietet werden kann, wie du es dir vorstellst. Die richtige Reihenfolge ist einfach: Recht verstehen, Kaufvertrag absichern, dann Rendite kalkulieren.