Spekulationsfrist bei Immobilien abgeschafft? Nein – was 2026 wirklich gilt

Wenn du in den vergangenen Monaten Videos oder Schlagzeilen gesehen hast wie „10-Jahres-Frist vor dem Aus“ oder „Immobilienverkauf künftig immer steuerpflichtig“, war das nicht frei erfunden. Im Juni 2026 lag tatsächlich ein Gesetzentwurf im Bundestag, der die bisherige Steuerfreiheit nach zehn Jahren für nicht selbst genutzte Immobilien streichen sollte.

Aber genau hier ist der Zeitstempel entscheidend: Seit dem 8. Oktober 2026 ist dieser konkrete Entwurf abgelehnt. Wer heute noch ausschließlich auf Videos aus dem Sommer schaut, bekommt deshalb einen veralteten Zwischenstand.

Was genau wollte der Gesetzentwurf ändern?

Der im Juni 2026 eingebrachte Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen wollte § 23 EStG deutlich verändern. Die bisherige Haltedauer von zehn Jahren sollte für nicht selbst genutzte Immobilien entfallen. Gewinne aus entsprechenden privaten Immobilienverkäufen wären dann grundsätzlich unabhängig von der Haltedauer mit dem persönlichen Einkommensteuersatz erfasst worden.

Zusätzlich sollte die heutige Eigennutzungsregel geändert werden. Statt der aktuellen Formulierung „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“ sah der Entwurf eine Eigennutzung von 36 Monaten vor.

Das war keine bloße Talkshow-Idee, sondern ein echter parlamentarischer Gesetzentwurf. Genau deshalb hat das Thema so viel Aufmerksamkeit bekommen.

Was gilt aktuell nach § 23 EStG?

Für Immobilien im Privatvermögen gilt weiterhin: Ein privates Veräußerungsgeschäft wird von § 23 EStG erfasst, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Im Umkehrschluss bedeutet das für eine typische vermietete Immobilie im Privatvermögen: Ist die Zehnjahresfrist vollständig abgelaufen, fällt der Verkaufsgewinn grundsätzlich nicht mehr unter diese Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft.

„Spekulationssteuer“ ist dabei nur der umgangssprachliche Begriff. Es gibt keine eigenständige Steuer mit einem festen Spekulationssteuersatz. Liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor, wird der steuerpflichtige Gewinn im Rahmen der Einkommensteuer behandelt.

Die Eigennutzung ist eine wichtige zweite Ausnahme

Die Zehnjahresfrist ist nicht die einzige Möglichkeit, einen privaten Immobilienverkauf außerhalb der Besteuerung nach § 23 EStG zu halten. Das Gesetz nimmt auch Immobilien aus, die zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Wichtig: Der abgelehnte Gesetzentwurf wollte daraus eine echte 36-Monats-Frist machen. Diese Änderung ist nicht in Kraft getreten.

Der teuerste Fehler: das falsche Datum

Gerade wenn deine Immobilie kurz vor Ablauf der zehn Jahre steht, kann ein einziges Datum entscheidend sein.

Der Bundesfinanzhof hat mit Beschluss vom 18. Juni 2026 seine ständige Rechtsprechung nochmals bestätigt: Für die Frage, ob eine Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist veräußert wurde, kommt es grundsätzlich auf den Abschluss der obligatorischen, also bindenden Verträge an – nicht auf den späteren Übergang des wirtschaftlichen Eigentums.

Praktisch heißt das bei einem normalen Immobilienverkauf: Entscheidend ist typischerweise der bindende notarielle Kaufvertrag. Übergabe, Kaufpreiszahlung oder Nutzen-Lasten-Wechsel können später stattfinden und retten einen zu frühen Vertrag grundsätzlich nicht.

Warum die Steuer auf den Gewinn oft höher ausfällt als gedacht

Ein weiterer Fehler ist die Rechnung: Verkaufspreis minus damaliger Kaufpreis = steuerpflichtiger Gewinn. So einfach ist es häufig nicht.

§ 23 EStG enthält eigene Regeln für die Gewinnermittlung. Unter anderem können Veräußerungskosten berücksichtigt werden; zugleich mindern bereits steuerlich berücksichtigte Abschreibungen die anzusetzenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Dadurch kann der steuerpflichtige Gewinn bei einem Verkauf innerhalb der Frist höher sein, als eine einfache Kaufpreis-Verkaufspreis-Rechnung vermuten lässt.

Gerade bei lange vermieteten Objekten mit über Jahre genutzter AfA gehört deshalb vor einem Verkauf eine konkrete Steuerrechnung auf den Tisch.

Was ist bei geerbten oder geschenkten Immobilien?

Hier gibt es einen Punkt, den viele übersehen: Bei einem unentgeltlichen Erwerb rechnet § 23 EStG für diese Frist grundsätzlich die Anschaffung des Rechtsvorgängers zu.

Vereinfacht gesagt: Wenn du eine Immobilie erbst oder geschenkt bekommst, beginnt für die Spekulationsfrist nicht automatisch eine neue Zehnjahresuhr bei null. Entscheidend kann die frühere Anschaffung durch den Erblasser oder Schenker sein.

Wenn bei dir deshalb die Frage „verkaufen, schenken oder später vererben?“ zusammenkommt, lies zusätzlich meinen Ratgeber Immobilie an Kinder verschenken und – bei mehreren Kindern – Haus an zwei Kinder vererben: Aufteilung und Auszahlung.

Solltest du jetzt wegen der politischen Diskussion verkaufen?

Aus der aktuellen Rechtslage folgt kein seriöses pauschales „jetzt verkaufen“. Der konkrete Entwurf zur Abschaffung der Frist ist abgelehnt. Gleichzeitig kann natürlich niemand garantieren, dass es in Zukunft niemals wieder einen ähnlichen politischen Vorstoß geben wird.

Für eine Investmententscheidung würde ich deshalb zwei Ebenen trennen:

1. Was gilt heute? Das lässt sich anhand des aktuellen Gesetzes eindeutig prüfen.
2. Was könnte sich irgendwann ändern? Das ist eine politische Unsicherheit – keine heutige Steuerregel.

Eine Immobilie nur deshalb vorschnell zu verkaufen, weil ein Gesetz möglicherweise irgendwann geändert werden könnte, kann genauso teuer sein wie eine Änderung komplett zu ignorieren.

Meine 7-Punkte-Checkliste vor dem Verkauf

1. Anschaffungsdatum prüfen: Wann wurde der damalige bindende Kaufvertrag geschlossen?
2. Zehnjahresfrist exakt berechnen: Nicht schätzen, sondern das konkrete Verkaufsdatum prüfen lassen.
3. Nutzungsverlauf klären: Vermietet, selbst genutzt oder gemischt?
4. AfA und Investitionen zusammentragen: Sie können die Gewinnermittlung beeinflussen.
5. Veräußerungskosten berücksichtigen: Makler, Beratung und weitere Kosten gehören in die Rechnung.
6. Alternativen prüfen: Weiterhalten, verkaufen, entschulden, umschichten oder im Rahmen der Nachfolge übertragen?
7. Erst dann zum Notar: Steuerliche Folgen vor dem bindenden Verkauf kennen, nicht danach.

Die größere Frage ist nicht die Zehnjahresfrist

Die Spekulationsfrist ist ein starker steuerlicher Hebel. Aber sie sollte nicht dein gesamtes Vermögenskonzept bestimmen.

Vielleicht ist die Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei veräußerbar – aber ihr laufender Cashflow ist hervorragend. Vielleicht wäre der Verkauf steuerlich günstig, aber du weißt danach nicht, wohin mit dem Kapital. Oder du hältst aus Steuergründen weiter, obwohl das Objekt längst nicht mehr zu deinem Vermögen und deinen Zielen passt.

Genau deshalb sollte die Reihenfolge aus meiner Sicht lauten: Ziel klären → Vermögen strukturieren → Steuerwirkung berechnen → Entscheidung treffen.

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Wenn du noch vor dem Kauf stehst, findest du in Wohnung als Kapitalanlage: 5 Fallen beim Kauf die wichtigsten Punkte, die schon beim Einstieg über deinen späteren Exit entscheiden. Und wenn du wissen willst, woran ich ein grundsätzlich interessantes Objekt schnell erkenne, lies Gute Immobilie erkennen: Mein 15-Sekunden-Test.

FAQ zur Spekulationsfrist 2026

Ist die 10-Jahres-Frist für Immobilien 2026 abgeschafft worden?

Nein. Der Bundestag hat den Gesetzentwurf zur Abschaffung am 8. Oktober 2026 abgelehnt. § 23 EStG enthält weiterhin die Zehnjahresfrist.

Kann ich eine vermietete Immobilie nach zehn Jahren weiterhin steuerfrei verkaufen?

Bei einer privat gehaltenen Immobilie fällt ein Verkauf nach vollständig abgelaufener Zehnjahresfrist grundsätzlich nicht mehr unter § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Andere steuerliche Konstellationen – etwa Betriebsvermögen oder gewerblicher Grundstückshandel – müssen separat beurteilt werden.

Was zählt für die Zehnjahresfrist: Notartermin oder Übergabe?

Nach der ständigen BFH-Rechtsprechung kommt es grundsätzlich auf den Zeitpunkt der bindenden Verträge an. Bei einem üblichen Immobilienverkauf ist deshalb der notarielle Kaufvertrag entscheidend, nicht erst der spätere Besitzübergang.

Wurde auch die Eigennutzungsregel verschärft?

Nein. Der abgelehnte Entwurf wollte eine 36-monatige Eigennutzung einführen. Diese Änderung ist nicht geltendes Recht geworden.

Kann die Spekulationsfrist später doch noch abgeschafft werden?

Ein künftiger Gesetzgeber kann das Thema erneut aufgreifen. Derzeit gibt es aus dem abgelehnten Entwurf aber keine geltende Abschaffung. Künftige politische Möglichkeiten sollten nicht mit heutiger Rechtslage verwechselt werden.