Wohnung als Kapitalanlage berechnen: Cashflow, Rendite und Hausgeld
Eine hohe Bruttomietrendite ist noch kein gutes Investment. Erst wenn du Kaufnebenkosten, nicht umlagefähiges Hausgeld, Rücklagen, Zins, Tilgung und Mietausfall sauber trennst, siehst du, was monatlich wirklich auf deinem Konto bleibt.
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Cashflow = Kaltmiete minus laufende Eigentümerkosten minus monatliche Darlehensrate. Eigenkapitalrendite hängt davon ab, ob du nur den verfügbaren Geldüberschuss oder zusätzlich die Darlehenstilgung betrachtest. Die beiden Werte darfst du nicht verwechseln.
Im folgenden frei erfundenen Rechenbeispiel bleiben trotz 6,9 % Bruttomietrendite lediglich 25 € monatlicher Cashflow vor Steuern. Genau solche Unterschiede entscheiden über Kauf oder Nichtkauf.
Du hast eine Wohnung gefunden: vermietet, scheinbar solide Lage, 200.000 € Kaufpreis. Der Makler nennt knapp sieben Prozent Rendite. Das ist ein interessanter erster Filter, aber keine Aussage über deine Liquidität. Wenn du eine Kaufgelegenheit zunächst aussortieren willst, nutze meinen 15-Sekunden-Test für Immobilien. Hier machen wir bewusst den zweiten Schritt: Wir rechnen das Objekt vollständig auf Monatsebene durch.
1. Beispiel: Welche Zahlen brauchst du vor dem Kauf?
Wir unterstellen einen vermieteten Wohnungskauf. Alle Beträge dienen ausschließlich als Lehrbeispiel, nicht als Marktpreise, Zinsangebot oder Renditeprognose. Nebenkosten, Zinsen, Mieten und Rücklagen können am tatsächlichen Standort deutlich anders sein.
| Eingabe | Annahme |
|---|---|
| Kaufpreis der Wohnung | 200.000 € |
| Kaufnebenkosten, hier pauschal angenommen 10 % | 20.000 € |
| Gesamter Kapitaleinsatz für den Kauf | 220.000 € |
| Eigenkapital | 50.000 € |
| Darlehen | 170.000 € |
| Nominalzins / anfängliche Tilgung | 4 % / 2 % p. a. |
| Monatliche Kaltmiete | 1.150 € |
| Monatliches Hausgeld insgesamt | 300 € |
Das Hausgeld enthält im Beispiel 100 € umlagefähige Betriebskosten, 130 € nicht umlagefähige Eigentümerkosten und 70 € Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Wir unterstellen, dass die umlagefähigen 100 € vom Mieter über Nebenkostenvorauszahlungen getragen und ordnungsgemäß abgerechnet werden. Deshalb stehen sie weder als zusätzliche Kaltmiete noch als endgültiger Eigentümeraufwand in der folgenden Cashflowrechnung.
2. Bruttomietrendite berechnen – und ihren blinden Fleck erkennen
1.150 € Monatskaltmiete × 12 = 13.800 € Jahreskaltmiete. Geteilt durch 200.000 € Kaufpreis ergeben sich 6,9 % Bruttomietrendite. Wird stattdessen der gesamte Kaufaufwand von 220.000 € angesetzt, ergeben sich rund 6,27 % Jahreskaltmiete bezogen auf das Gesamtinvestment.
Beide Kennzahlen können sinnvoll sein. Nur: In keiner dieser beiden Zahlen stecken Rücklagen, Leerstand, Finanzierung, mögliche Sonderumlagen, Steuern oder eigene Arbeit. Die Bruttorendite ist ein grober Vergleichswert und kein verfügbares Einkommen.
3. Hausgeld richtig aufteilen: Was bleibt wirklich beim Eigentümer?
Der Satz „Die Miete beträgt 1.150 €, das Hausgeld 300 €, also bleiben 850 €“ ist zu grob. Nach § 1 BetrKV sind Verwaltung und Instandsetzung keine umlagefähigen Betriebskosten. Ein Teil des Hausgelds kann daher deine Rendite belasten, während ein anderer Teil über die Betriebskostenabrechnung vom Mieter getragen wird – sofern der Mietvertrag das wirksam vorsieht.
Wichtig: Die monatliche Zuführung zur WEG-Erhaltungsrücklage ist Liquiditätsabfluss. Sie ist aber nicht schon durch die Einzahlung ein steuerlicher Werbungskostenabzug. Das hat der BFH mit Urteil vom 14.01.2025 (IX R 19/24) bestätigt. Steuerlich kann der tatsächliche Einsatz der Rücklage für konkrete Erhaltungsmaßnahmen entscheidend werden.
Welche Unterlagen du benötigst, um diese Positionen nachzuprüfen, zeige ich in der Checkliste der 12 wichtigsten Wohnungskauf-Unterlagen. Wirtschaftspläne ohne letzte Jahresabrechnungen reichen zur vollständigen Prüfung nicht aus.
4. Cashflow mit Zins, Tilgung und realistischen Puffern
Die anfängliche jährliche Annuität beträgt in diesem einfachen Beispiel 170.000 € × (4 % Zins + 2 % Tilgung) = 10.200 €, also 850 € monatliche Bankrate. Das ist die vereinfachte anfängliche Rate eines Annuitätendarlehens; der Zins- und Tilgungsanteil verschiebt sich im Zeitablauf.
| Monatlicher Zahlungsstrom | Betrag |
|---|---|
| Kaltmiete | + 1.150 € |
| Nicht umlagefähige Eigentümerkosten | − 130 € |
| Zuführung zur WEG-Erhaltungsrücklage | − 70 € |
| Zusätzlicher Liquiditätspuffer für Leerstand / Reparaturen im Sondereigentum | − 75 € |
| Verbleibend vor Finanzierung | 875 € |
| Darlehensrate aus Zins und Tilgung | − 850 € |
| Freier Monats-Cashflow vor Steuern | + 25 € |
Die 75 € Reserve sind kein buchhalterischer Aufwand, sondern für die vorsichtige Liquiditätsplanung beiseitegelegtes Geld. Tatsächliche Reparaturen können höher ausfallen. Der Steuergewinn ist eine andere Rechnung: Tilgung ist nicht wie Zins steuerlich abzugsfähig, und die WEG-Rücklagenzuführung hat eine eigene steuerliche Behandlung.
Zwischenergebnis: Eine Wohnung mit 6,9 % Bruttomietrendite kann bei dieser Finanzierung gerade einmal 300 € freien Cashflow pro Jahr bringen. Die Immobilie ist deshalb nicht automatisch schlecht – aber ihre Liquiditätsreserve ist ausgesprochen dünn.
5. Eigenkapitalrendite: 0,6 % oder etwa 7,4 % – was ist richtig?
Die Frage hängt vom Zähler ab. Unser Cashflow liegt bei 25 € × 12 = 300 € im Jahr. Bezogen auf 50.000 € eingesetztes Eigenkapital ergibt das 0,6 % reine Cashflowrendite vor Steuern.
Daneben reduziert die Bankrate deine Restschuld. Zwei Prozent anfängliche Tilgung auf 170.000 € entsprechen rechnerisch zunächst ungefähr 3.400 € jährlicher Schuldentilgung; bei einer Annuität verändern sich die Anteile während des Jahres. Zusammen mit 300 € Cashflow entspräche das grob 7,4 % aus Cashflow plus anfänglichem Tilgungsaufbau auf 50.000 € Eigenkapital. Aber: Tilgung ist kein frei verfügbares Geld und diese Rechnung ignoriert Wertschwankungen, mögliche Verkäufe und Steuern.
Ein Kauf wird nicht gesund, nur weil du getilgte Schulden als „Rendite“ addierst. Deine laufenden Zahlungsverpflichtungen musst du in jedem Monat tatsächlich bezahlen können.
6. Sonderumlage und Mietenstress: zwei Szenarien, ein anderes Ergebnis
Angenommen, die erzielbare Kaltmiete liegt 100 € pro Monat unter dem Plan. Dann sinkt der monatliche Cashflow von +25 € auf −75 €, sofern alle anderen Größen gleich bleiben. Oder die Eigentümergemeinschaft beschließt eine zusätzliche Umlage von 8.000 €: Diese kann sehr kurzfristig fällig sein und muss unabhängig vom monatlichen Überschuss finanzierbar sein.
Für die richtige Einordnung einer solchen Zahlung lies Sonderumlage beim Wohnungskauf: Wer muss zahlen?. Eine gut gefüllte allgemeine WEG-Rücklage macht eine konkret geplante Sanierung nicht automatisch billig.
Ich würde vor dem Kauf deshalb mindestens einen Basiscase, einen Fall mit reduzierter Miete, einen Fall mit höheren Zinsen bei der Anschlussfinanzierung sowie einen realistischen Sanierungsfall rechnen. Wer nur den schönsten Fall kauft, finanziert die Abweichungen später aus anderen Einkünften.
7. Lage und Exit: Was passiert in zehn Jahren?
Eine Immobilie ist kein festverzinsliches Papier. Deine spätere Miete, Nachfrage, Instandhaltung und der erzielbare Verkaufspreis können sich ändern. Darum frage ich: Wer mietet die Wohnung nach dem heutigen Mieter? Wer würde sie in zehn Jahren kaufen? Ist die Lage auch für andere Zielgruppen attraktiv?
Nutze dafür ergänzend den kostenlosen Lage-Stresstest als Download. Das ist ein erster Filter, kein Ersatz für Marktanalyse, Besichtigung oder Gutachten.
Beim späteren privaten Verkauf kann außerdem die Zehnjahresregel des § 23 EStG relevant sein. Der bisherige Stand wird im Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien: Was 2026 gilt erläutert.
8. Die sieben häufigsten Rechenfehler
- Kaufnebenkosten ausblenden und Renditen ausschließlich auf den Kaufpreis rechnen.
- Warmmiete und Kaltmiete vermischen, umlagefähige Vorauszahlungen als Ertrag zählen.
- Hausgeld pauschal abziehen statt Betriebskosten, Eigentümerkosten und Rücklage zu trennen.
- Tilgung als steuerlichen Aufwand behandeln oder umgekehrt aus dem Cashflow herausrechnen.
- Steuern mit Liquidität verwechseln und von der Abschreibung auf laufenden Geldüberschuss schließen.
- Leerstand und Sonderumlagen ignorieren, obwohl beides liquide Mittel erfordert.
- Aktuelle Spitzenmiete als ewig gesichert ansetzen, ohne Neuvermietung und Exit zu testen.
Weitere typische Fehler bei vermeintlich perfekten Bestandswohnungen habe ich im Artikel Wohnung als Kapitalanlage: fünf teure Kauf-Fallen
Häufige Fragen
Was ist eine gute Eigenkapitalrendite bei Immobilien?
Eine seriöse allgemeingültige Prozentzahl gibt es nicht. Risikoprofil, Verschuldung, Objekt, Lage, Steuerlage und Liquiditätsbedarf unterscheiden sich stark. Eine hohe Prozentzahl bei hohem Fremdkapital kann vor allem auf einen starken Hebel und entsprechendes Risiko hinweisen.
Ist eine Wohnung mit negativem Cashflow grundsätzlich schlecht?
Nein. Ein Anleger kann eine bewusst gewählte Vermögensstrategie verfolgen. Du solltest jedoch wissen, welchen Betrag du auf Dauer zuschießen musst, ob er tragbar ist und welche Alternativen du damit aufgibst. Für eine unmittelbar Cashflow-orientierte Strategie passt ein negativer laufender Basisfall häufig nicht.
Kann ich die Zuführung zur WEG-Rücklage steuerlich sofort absetzen?
Nach der BFH-Rechtsprechung entsteht durch die Einzahlung in die Erhaltungsrücklage allein noch kein Werbungskostenabzug. Entscheidend ist grundsätzlich, ob und wofür die WEG Mittel verausgabt. Eine steuerliche Sonderprüfung kann sinnvoll sein.
Wirtschaftlichkeit prüfen, bevor du dich festlegst
Du musst nicht jede Wohnung aus dem Bauch heraus bewerten. Mit ImmoGenius kannst du Objektdaten, Rendite, Finanzierung und relevante Szenarien strukturiert prüfen. Das ersetzt keine technische, rechtliche oder steuerliche Einzelfallprüfung – hilft dir aber, die entscheidenden Annahmen transparent zu machen.
- § 1 Betriebskostenverordnung – Abgrenzung von Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.
- § 28 Wohnungseigentumsgesetz – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht.
- BFH, Urteil 14.01.2025, IX R 19/24 – Einzahlung in die WEG-Erhaltungsrücklage.
- § 21 EStG und § 23 EStG – Vermietung und private Veräußerungsgeschäfte.
Alle Zahlen sind bewusst fiktive Lehrannahmen, keine aktuellen Marktdaten oder Renditeversprechen. Der Beitrag ist keine individuelle Finanzierungs-, Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung.