Vermietete Wohnung mit niedriger Miete kaufen: Schnäppchen oder Falle?

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„Die Wohnung bringt nur 550 Euro Kaltmiete. Die andere bringt 700 Euro. Also nehme ich die zweite.“ Klingt vernünftig. Ist aber noch keine Investmententscheidung. Vielleicht kostet die höher vermietete Wohnung nämlich 60.000 Euro mehr. Der Mietunterschied allein sagt fast nichts über die Wirtschaftlichkeit.

Die 150-Euro-Frage: Was kostet dich die höhere Miete?

Hier ein vereinfachtes Lehrbeispiel mit zwei Wohnungen ähnlicher Qualität, Lage und Größe. Die Zahlen sind keine konkreten Marktangebote.

Wohnung B bringt 1.800 € mehr Miete pro Jahr, kostet aber 60.000 € mehr. Der zusätzliche Mieterlös entspricht nur 3 % brutto auf die 60.000 € Mehrpreis. Das sagt noch nichts über die richtige Wahl, widerlegt aber die einfache Regel „höhere Miete = bessere Investition“.

Natürlich sind Kaufnebenkosten, Erwerbsfinanzierung, nicht umlagefähiges Hausgeld, Instandhaltung, Leerstand und Steuern in dieser Bruttorechnung noch nicht enthalten. Für eine belastbare Entscheidung brauchst du die vollständige Rendite- und Cashflow-Rechnung.

Erster Pflichtschritt: Was steht im laufenden Mietvertrag?

Wer eine vermietete Wohnung kauft, übernimmt grundsätzlich den bestehenden Mietvertrag samt Rechten und Pflichten (§ 566 BGB). Das gilt auch dann, wenn die Miete deutlich unter aktuellen Angebotsmieten liegt. Ein Eigentümerwechsel ist kein automatisches Recht zur Neufestsetzung der Miete.

Prüfe vor einer Kaufzusage mindestens:

• Vertragsart, alle Nachträge, Miethöhe und Betriebskostenvereinbarungen;
• Staffelmiete oder Indexmiete – diese verändern den rechtlichen Spielraum;
• Datum und Grundlage der letzten Mieterhöhung sowie bestehende Vereinbarungen;
• Mietrückstände, Kaution und dokumentierte Mängel;
• mögliche öffentlich-rechtliche Bindungen oder Förderbedingungen.

Welche Unterlagen insgesamt vor den Notartermin gehören, findest du in meinem Ratgeber 12 Unterlagen beim Wohnungskauf prüfen. Auch der Beitrag Vermietete Wohnung verkaufen: Was mit Mietvertrag und Kündigung passiert erläutert die Kontinuität bestehender Mietverhältnisse.

Darfst du die Miete nach dem Kauf erhöhen?

Unter den Voraussetzungen des § 558 BGB kann eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden. Dazu gehören unter anderem zeitliche Vorgaben sowie eine Kappungsgrenze von grundsätzlich 20 % innerhalb von drei Jahren; in entsprechend bestimmten angespannten Wohnungsmärkten können es 15 % sein. Das Verlangen muss gemäß § 558a BGB in Textform erklärt und begründet werden.

Beispiel ohne Mietspiegel-Einzelfallprüfung: Selbst wenn die Vergleichsmiete deutlich höher liegt, sind 550 € auf 700 € nicht automatisch sofort erreichbar. Schon die 20-%-Kappungsgrenze würde bei einer zugrunde gelegten Ausgangsmiete von 550 € rechnerisch nur bis 660 € reichen; bei 15 % bis 632,50 €. Ob und wann im konkreten Fall überhaupt erhöht werden darf, musst du separat prüfen.

Vorsicht bei Staffelmieten und Indexmieten: Für diese gelten besondere Regeln (§§ 557a, 557b BGB). Auch Modernisierung ist kein Blankoscheck, um die Miete nach Belieben anzuheben. Lies das Recht und die Unterlagen, bevor du mit einer fiktiven Marktmiete kalkulierst.

Welche Kosten die günstige Wohnung trotzdem ruinieren können

• Hausgeld: Nicht alles ist auf den Mieter umlegbar; Wohnungseigentümer tragen auch Verwaltungs- und Erhaltungskosten. Siehe Hausgeld und umlagefähige Kosten.
• Instandhaltungsstau: Dach, Fassade oder Heizung können Kapital nachfordern.
• Ungünstige Wohnung: Eine unterdurchschnittliche Miete kann auch ein Indiz für schlechte Vermietbarkeit, nicht für verstecktes Potenzial sein.
• Finanzierung: Die günstiger gekaufte Wohnung bringt nur dann einen besseren Cashflow, wenn Zins, Tilgung, Eigenkapital und Kosten ebenfalls passen.

Mein Fünf-Schritte-Check für niedrige Bestandsmieten

1. Ist-Zustand rechnen: Nur vertraglich geschuldete, realistische Einnahmen ansetzen.
2. Mietrecht prüfen: Vertrag, Miethistorie, lokaler Mietspiegel, Bindungen und Kappungsgrenze klären.
3. Preisabschlag beziffern: Wie viel günstiger kaufst du bei vergleichbarem Objekt tatsächlich?
4. Risiken einpreisen: Nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen, Instandhaltung und Leerstand berücksichtigen.
5. Zukunft nur als Szenario: Eine mögliche spätere Erhöhung als Bonus rechnen, nicht als Voraussetzung dafür, dass der Deal überhaupt funktioniert.

Die fünf typischen Fallen beim Kapitalanlage-Kauf sind ebenfalls hilfreich – besonders wenn ein günstiger Einstiegspreis dich zu schnell optimistisch macht.

Häufige Fragen

Kann ich die Miete nach dem Kauf frei neu verhandeln?

Nein. Der bestehende Mietvertrag gilt grundsätzlich weiter. Eine freiwillige Vereinbarung ist möglich, zwingende mietrechtliche Schutzregeln bleiben jedoch zu beachten.

Ist ein langjähriger Mieter ein Nachteil?

Nicht zwangsläufig. Ein stabiles Mietverhältnis kann Leerstand und Wechselkosten vermeiden. Ob es wirtschaftlich attraktiv ist, hängt von Mietniveau, Objekt, Kaufpreis und Kosten ab.

Soll ich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete kalkulieren?

Nicht als sicherer Ist-Cashflow. Nutze die tatsächliche Vertragsmiete als Basis und rechne mögliche rechtlich durchsetzbare Anpassungen separat mit Zeitpunkt und Unsicherheit.

Fazit: Kaufe die Rechnung, nicht die höhere Miete

Eine niedrig vermietete Wohnung kann attraktiv sein, wenn sie entsprechend günstiger ist und die Bestandsmiete den Kapitaldienst vernünftig trägt. Eine höhere Miete ist kein Qualitätsmerkmal, wenn du dafür unverhältnismäßig viel mehr bezahlst. Entscheidend ist der belastbare Überschuss – nicht die schönste Bruttomiete im Exposé.