Erbschaftsteuer bei Immobilien 2026: Freibeträge, Familienheim und Fehler
Ein Haus im Wert von 600.000 € erben und trotzdem nicht wissen, ob man es behalten kann: Die Steuer ist nur ein Teil der Rechnung. So prüfst du Freibeträge, Selbstnutzung und finanzielle Folgen.
Kinder haben grundsätzlich 400.000 € persönlichen Freibetrag je Elternteil, Ehegatten 500.000 €. Zusätzlich können für ein geerbtes, selbst genutztes Familienheim besondere Steuerbefreiungen gelten. Wichtig sind Bewertung, frühere Schenkungen, Selbstnutzung und die Liquidität für mögliche Zahlungen.
Wann fällt bei einer geerbten Immobilie Erbschaftsteuer an?
Eine geerbte Immobilie gehört grundsätzlich zum steuerlich zu bewertenden Erwerb. Ob und wie viel Erbschaftsteuer anfällt, hängt unter anderem vom steuerlichen Wert, der Verwandtschaft, persönlichen Freibeträgen, vorherigen Zuwendungen, abzugsfähigen Belastungen und möglichen Steuerbefreiungen ab. Ein Verkehrswert von 600.000 € bedeutet deshalb nicht automatisch, dass 600.000 € versteuert werden.
Die wichtigsten persönlichen Freibeträge
- Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner: 500.000 €.
- Kind: 400.000 € je Elternteil.
- Enkel, dessen Elternteil noch lebt: grundsätzlich 200.000 €.
- Andere Personen: je nach Steuerklasse und Verwandtschaft häufig deutlich geringere Freibeträge.
Die gesetzlichen Einzelheiten stehen in § 16 ErbStG. Frühere Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren können bei der Erbschaftsteuerberechnung berücksichtigt werden (§ 14 ErbStG). Nicht einfach jeden Freibetrag isoliert betrachten.
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Ein besonderer Fall sind vermietete Wohnungen: Unter den Voraussetzungen des § 13d ErbStG kann der steuerliche Wertansatz sinken. Wie das funktioniert, zeigt mein neuer Ratgeber Vermietete Immobilie erben oder verschenken: 10 % Bewertungsabschlag.
Beispiel: Ein Kind erbt ein Haus mit 600.000 € Steuerwert
Vereinfachte Annahme: Ein Elternteil hinterlässt seinem Kind ausschließlich ein Haus mit 600.000 € steuerlich maßgeblichem Wert. Es gibt keine früheren Schenkungen, keine abzugsfähigen Schulden und keine besondere Befreiung des Familienheims.
600.000 € Erwerb minus 400.000 € Freibetrag ergibt zunächst 200.000 € steuerpflichtigen Erwerb vor weiteren relevanten Besonderheiten. Das sind nicht 200.000 € Erbschaftsteuer. In diesem bewusst vereinfachten Fall läge der Steuersatz für ein Kind (Steuerklasse I) nach § 19 ErbStG bei 11 %. Daraus ergeben sich 22.000 € rechnerische Erbschaftsteuer. In der Praxis können zum Beispiel Nachlassverbindlichkeiten, Familienheim-Befreiung, Bewertungsabschläge und frühere Erwerbe die Rechnung verändern.
Wird ein Mehrfamilienhaus oder ein anderes Vermögensobjekt geerbt, können zusätzliche Bewertungs- und Begünstigungsvorschriften relevant sein. Die Rechnung muss dann angepasst werden.
Kann das selbst genutzte Elternhaus steuerfrei geerbt werden?
Unter bestimmten Voraussetzungen kann das sogenannte Familienheim beim Erwerb von Todes wegen steuerbefreit sein. Für Ehegatten und für Kinder gelten unterschiedliche Einzelbedingungen. Bei Kindern ist die Begünstigung grundsätzlich auf 200 m² Wohnfläche begrenzt; ein größerer Teil kann steuerpflichtig sein. Die Voraussetzungen, die Einzugsfrist und den rückwirkenden Wegfall erklärt der Ratgeber Familienheim steuerfrei vererben im Detail. Eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung sowie grundsätzlich die fortdauernde Selbstnutzung über zehn Jahre spielen eine zentrale Rolle. Es gibt gesetzlich geregelte Ausnahmen, wenn zwingende Gründe einer weiteren Selbstnutzung entgegenstehen.
Die Voraussetzungen sind eng und sollten nicht als pauschaler Tipp „einfach selbst einziehen und nichts zahlen“ verstanden werden. Das Finanzamt prüft etwas genauer als die Verwandtschaft beim Sonntagskaffee. Grundlage ist § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG.
Wie bewertet das Finanzamt eine Immobilie?
Entscheidend ist grundsätzlich nicht die Wunschpreisangabe aus einem Inserat. Für die Besteuerung gelten die Bewertungsregeln des Bewertungsgesetzes, je nach Immobilienart und verfügbaren Daten unterschiedliche Verfahren. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden. Gerade bei vermieteten, belasteten oder sanierungsbedürftigen Immobilien kann die sorgfältige Wertermittlung die Liquiditätsplanung wesentlich beeinflussen.
Fünf teure Fehler bei geerbten Immobilien
- Nur den Steuerfreibetrag betrachten: Eine Immobilie kann auch ohne Steuerlast zum Problem werden, wenn Kredite, Unterhalt oder Auszahlungen nicht finanzierbar sind.
- Frühere Schenkungen vergessen: Die Zehnjahresregel kann das Ergebnis wesentlich verändern.
- Familienheim-Befreiung vorschnell unterstellen: Tatsächliche Nutzung, zeitliche Voraussetzungen und Wohnfläche sind wichtig.
- Geschwisterauszahlung nicht kalkulieren: Eine faire Verteilung erfordert Liquidität. Hier hilft der Beitrag Haus überschreiben und Geschwister auszahlen.
- Erst nach dem Erbfall planen: Wer rechtzeitig organisiert, kann Vermögensstruktur, Wohnrechte und Familieninteressen geordneter abstimmen. Siehe Immobilie an Kinder verschenken.
Welche Fristen solltest du kennen?
Nach § 30 ErbStG ist ein steuerpflichtiger Erwerb grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Kenntniserlangung anzuzeigen; Ausnahmen und besondere Regeln sind zu beachten. Bei Grundstücken ist die Anzeigepflicht auch dann besonders zu prüfen, wenn der Erwerb auf einem eröffneten Testament beruht. Daneben können erbrechtliche Fristen relevant sein, etwa für eine Erbausschlagung; sie sind gesondert von Steuerfristen zu beurteilen.
Vererben oder zu Lebzeiten schenken?
Das hängt nicht nur vom Freibetrag ab. Es geht auch um künftige Wertentwicklung, eigene Versorgung, Absicherung des Partners, Nutzung und Streitvermeidung. Ein vorbehaltener Nießbrauch oder ein Wohnrecht kann Teil einer Gestaltung sein, hat aber jeweils unterschiedliche Folgen. Die Grundlagen findest du in Nießbrauch oder Wohnrecht.
Wenn mehrere Kinder beteiligt sind, gehört außerdem die Frage auf den Tisch, ob Eigentum gemeinsam fortgeführt, aufgeteilt oder ein Kind ausgezahlt werden soll. Dazu passt Haus an zwei Kinder vererben.
Häufige Fragen
Ist ein Haus unter 400.000 € für ein Kind immer steuerfrei?
Das lässt sich nicht pauschal sagen: Weitere Erwerbe, frühere Schenkungen und die steuerliche Bewertung können eine Rolle spielen. Der Freibetrag gilt nicht isoliert pro Objekt.
Wird bei jeder geerbten Immobilie das Finanzamt informiert?
Die konkreten Anzeigepflichten sind nach § 30 ErbStG zu prüfen; insbesondere für Grundstücke greift eine besondere Prüfung der Ausnahmen.
Was passiert, wenn kein Geld für die Steuer oder Geschwisterauszahlung vorhanden ist?
Dann muss frühzeitig geklärt werden, welche Liquidität, Finanzierung oder alternative Nachfolgelösung möglich ist. Ein nominell hoher Immobilienwert ersetzt kein verfügbares Bargeld.
Fazit
Erbschaftsteuer ist kein reines Freibetragsthema. Eine gute Nachfolgeregelung verbindet Steuer, Nutzungsrechte, Erbengerechtigkeit und Liquidität – möglichst lange vor dem Erbfall.
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Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung. Die rechtliche und steuerliche Beurteilung hängt vom konkreten Einzelfall ab.