Immobilie verschenken: Pflichtteil, 10-Jahres-Frist und Nießbrauch

Eine Immobilie zu Lebzeiten zu übertragen kann sinnvoll sein. Aber „Steuern sparen“ ist nur ein Teil der Aufgabe. Die wichtigste Frage lautet: Wie viel Kontrolle über die Immobilie gibst du tatsächlich ab – und welche Ansprüche können andere Berechtigte später noch haben?

Wichtig: Diese zwei Zehnjahresregeln darfst du nicht verwechseln

Steuerliche Regel	Erbrechtliche Regel
§ 14 ErbStG: Frühere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden grundsätzlich für die Steuerberechnung zusammengerechnet.	§ 2325 BGB: Bei Schenkungen können Pflichtteilsberechtigte eine Ergänzung verlangen; die gesetzliche Berücksichtigung verringert sich zeitabhängig und entfällt nach Ablauf der maßgeblichen Zehnjahresfrist.
Es geht um die Steuerberechnung und die Nutzung von Freibeträgen.	Es geht um zivilrechtliche Ansprüche beim Erbfall und die Wirksamkeit des Fristbeginns.

Der Gesetzestext steht in § 14 ErbStG und § 2325 BGB. Ein populärer Tipp über „alle zehn Jahre 400.000 Euro steuerfrei schenken“ beantwortet deshalb keine Pflichtteilsfrage.

Was passiert mit dem Pflichtteil, wenn du das Haus verschenkst?

Eine lebzeitige Übertragung kann den späteren Nachlass verkleinern. Sie lässt Pflichtteilsansprüche nicht automatisch verschwinden. Unter den Voraussetzungen des § 2325 BGB wird eine Schenkung für die Pflichtteilsergänzung rechnerisch berücksichtigt. Wer anspruchsberechtigt ist und wie hoch ein konkreter Anspruch ausfällt, hängt von der Familiensituation und dem Erbfall ab.

Das gilt besonders bei mehreren Kindern: Soll ein Kind die Immobilie bekommen, während ein anderes anders bedacht wird, müssen lebzeitige Schenkung, Testament, mögliche Ausgleichung und Pflichtteilsrechte zusammen betrachtet werden. Das unterscheidet sich von der Frage, ob Geschwister bereits bei der Hausüberschreibung auszuzahlen sind.

Wie läuft die 10-Jahres-Frist bei der Pflichtteilsergänzung?

§ 2325 Abs. 3 BGB enthält eine sogenannte Abschmelzung: Im ersten Jahr vor dem Erbfall wird die Schenkung grundsätzlich vollständig, in jedem weiteren Jahr um jeweils ein Zehntel weniger berücksichtigt. Nach zehn Jahren seit der maßgeblichen Leistung bleibt sie grundsätzlich außen vor. Wichtig: Für Schenkungen an den Ehegatten beginnt diese Frist nicht vor Auflösung der Ehe. Zudem kann ein umfassender Nutzungsvorbehalt den Beginn bei Grundstücksschenkungen beeinflussen.

Beispiel: Zeit seit maßgeblicher Leistung	Gesetzlich zu berücksichtigender Anteil
Im ersten Jahr	100 %
Nach drei vollen Jahren	70 %
Nach sechs vollen Jahren	40 %
Nach zehn vollen Jahren	0 % – wenn die Frist tatsächlich zu laufen begonnen hat

Die Tabelle zeigt nur die zeitliche Quote, nicht den Pflichtteilsanspruch oder die konkrete Bewertung der Immobilie. § 2325 Abs. 2 BGB enthält eigene Bewertungsregeln.

Warum Nießbrauch die Frist beeinflussen kann

Beim Nießbrauch behält sich die übertragende Person typischerweise umfassende Nutzungen vor, zum Beispiel das Wohnen oder die Vereinnahmung von Mieten. Ob damit der für § 2325 BGB erforderliche wirtschaftliche Eigentumsverlust bereits ausreichend eingetreten ist, hängt von der tatsächlichen Gestaltung ab. Ein umfassender Vorbehalt kann dazu führen, dass die Frist für die Pflichtteilsergänzung noch nicht anläuft. Ein bloßer Grundbucheintrag oder eine Überschrift im Vertrag entscheidet das nicht allein.

Genau deshalb wäre es riskant, eine Schenkung mit lebenslangem umfassendem Nießbrauch als garantierte „Pflichtteilsbefreiung in zehn Jahren“ zu verkaufen. Ausführlicher vergleiche ich die Instrumente im Ratgeber Nießbrauch oder Wohnrecht bei der Immobilienschenkung.

Und was gilt beim vorbehaltenen Wohnrecht?

Ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB kann auf das ganze Gebäude oder einen Teil beschränkt sein. Es ist nicht zwangsläufig so weitreichend wie ein Nießbrauch. Aber auch hier entscheidet der Einzelfall: Wie viel von der geschenkten Immobilie kann der Schenker weiter nutzen? Welche wirtschaftlichen Freiheiten hat der Erwerber?

Das OLG München hat am 21. Juli 2025 (33 U 2755/24 e) entschieden, dass ein vorbehaltenes Wohnrecht an einem Teil des Hauses den Fristbeginn nicht verhindert, wenn der Erblasser den verschenkten Gegenstand nicht im Wesentlichen weiter nutzen konnte. Daraus folgt ausdrücklich nicht, dass jedes Wohnrecht unschädlich ist. Maßgeblich sind Umfang und wirtschaftliche Wirkung.

Praxisbeispiel: Das Elternhaus soll an ein Kind gehen

Vereinfachtes Lehrbeispiel: Ein Vater hat zwei Kinder und möchte sein vermietetes Haus im geschätzten Wert von 600.000 Euro schon jetzt an Kind A übertragen. Kind B soll später andere Vermögenswerte erhalten. Der Vater möchte aber die Mieten lebenslang weiter beziehen.

Es sind mindestens drei Rechnungen notwendig. Erstens: Wie wird die Schenkung steuerlich behandelt und welche früheren Übertragungen gab es? Zweitens: Welche Pflichtteils- oder Ausgleichsfragen stellen sich bei einem späteren Erbfall? Drittens: Wie hoch sind die künftigen Einkünfte und was passiert, wenn der Vater Geld für Pflege oder Lebenshaltung benötigt? Das Recht, weiter Mieteinnahmen zu beziehen, kann eine gute Absicherung sein – gleichzeitig kann ein umfassender Nießbrauch die Pflichtteilsergänzungsfrist beeinflussen.

Die Zahl 600.000 Euro ist hier keine Steuerbemessungsgrundlage. Der steuerliche Wert, Schulden, Gegenleistungen und vorbehaltene Rechte können sich auswirken. Die Frage, welcher Erbschaft- oder Schenkungsteuer-Freibetrag verfügbar ist, gehört auf eine eigene Prüfliste.

Die fünf Fragen vor dem Notartermin

1. Welche Kinder, Ehepartner oder sonstigen Personen könnten später Pflichtteilsansprüche haben?
2. Welche Schenkungen gab es in den vergangenen zehn Jahren von derselben Person?
3. Was genau soll übertragen werden – Eigentum, Nutzungen, Mieteinnahmen und welche Rechte sollen bleiben?
4. Wie sichern die Eltern Wohnen, Pflege, Liquidität und gegebenenfalls Rückforderung ab? Siehe dazu den vertiefenden Ratgeber Haus verschenkt: Rückforderung bei Pflegekosten und Sozialamt.
5. Welche Auswirkungen hat die Gestaltung auf Steuer, Pflichtteilsergänzung, spätere Veräußerung und Familienfrieden?

Wenn zwei Kinder beteiligt sind, lohnt sich parallel mein Beitrag „Haus an zwei Kinder vererben: Aufteilung und Auszahlung“. Grundlegende Risiken der Übertragung erkläre ich außerdem unter „Immobilie an Kinder verschenken“.

FAQ: Schenkung, Pflichtteil und Frist

Ist nach zehn Jahren jede Schenkung aus dem Pflichtteil heraus?

Nein. Entscheidend ist, ob und wann die maßgebliche Frist begonnen hat. Bei Schenkungen an Ehegatten und bei vorbehaltenen umfassenden Nutzungsrechten gelten wichtige Besonderheiten.

Ist ein Nießbrauch immer besser als Wohnrecht?

Nein. Nießbrauch ermöglicht grundsätzlich weitergehende Nutzungen als ein bloßes Wohnungsrecht, kann aber andere steuerliche und erbrechtliche Folgen auslösen. Die Wahl ist eine Versorgungs- und Gestaltungsentscheidung, kein pauschaler Steuerspartrick.

Kann ein Kind trotz Hausübertragung Pflichtteilsergänzung verlangen?

Das kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich sein. Die konkrete Anspruchsberechtigung, zeitliche Quote und Bewertung müssen beim Erbfall geprüft werden.

Reichen 400.000 Euro Freibetrag für eine steuerfreie Übertragung?

Nicht zwingend. Für Kinder beträgt der persönliche Freibetrag unter üblichen Voraussetzungen 400.000 Euro je Elternteil, aber frühere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden nach § 14 ErbStG zusammengerechnet. Die steuerliche Bemessungsgrundlage ist gesondert zu ermitteln.

Mein Fazit

Eine gute Immobiliennachfolge optimiert nicht nur die Steuer. Sie verhindert, dass Eltern Eigentum verschenken, das sie wirtschaftlich noch brauchen, und dass Kinder später über Pflichtteil, Mieteinnahmen oder Verfügungsrechte streiten. Steuerrechtliche und erbrechtliche Zehnjahresregeln müssen deshalb getrennt geprüft werden.