Immobilie unter Wert an Kinder verkaufen: Schenkungsteuer und Steuerfallen

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Die Eltern wollen dem Kind das Haus günstig überlassen. Verkehrswert: 600.000 Euro. Kaufpreis: 350.000 Euro. „Wir verkaufen einfach billiger, dann ist es eben kein Geschenk.“ Das kann ein teurer Denkfehler sein. Ein Verkauf deutlich unter dem tatsächlichen Wert kann steuerlich zugleich einen entgeltlichen Teil und eine freigebige Zuwendung enthalten. Dafür gelten unterschiedliche Regeln bei Schenkungsteuer, Einkommensteuer und Grunderwerbsteuer.

1. Was ist eine gemischte Schenkung?

Wenn ein Kind eine Immobilie gegen eine Gegenleistung erhält, die wirtschaftlich unter dem zugewendeten Wert liegt, kann eine gemischte Schenkung vorliegen. Grundlage sind insbesondere § 7 ErbStG und die amtlichen Erbschaftsteuer-Richtlinien zur gemischten Schenkung.

Beispiel, ausdrücklich vereinfacht: Ein Elternteil überträgt eine Immobilie mit einem für die Illustration angenommenen maßgeblichen Wert von 600.000 Euro gegen eine tatsächliche Zahlung von 350.000 Euro. 250.000 Euro können wirtschaftlich den unentgeltlichen Teil darstellen. Die exakte steuerliche Bereicherung hängt jedoch von den gesetzlichen Bewertungsregeln, Gegenleistungen, Belastungen und weiteren Umständen ab.

2. Kann der Schenkungsteuer-Freibetrag helfen?

Ein Kind hat bei unbeschränkter Steuerpflicht grundsätzlich einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil nach § 16 ErbStG. Das heißt jedoch nicht, dass jede vergünstigte Übertragung automatisch steuerfrei ist. Frühere Erwerbe derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden nach § 14 ErbStG zusammen berücksichtigt.

Im vereinfachten 250.000-Euro-Beispiel könnte der unentgeltliche Teil vom ungenutzten Freibetrag gedeckt sein. Für die vollständige Nachfolgegestaltung müssen aber Eltern, Beschenkte, Vorerwerbe und der reale Wert geprüft werden. Mehr dazu im Ratgeber Immobilie an Kinder verschenken: Was beachten?. Soll eine weitere Person in die Übertragung einbezogen werden, gelten für eine Kettenschenkung bei Immobilien zusätzliche Anforderungen an die freie Verfügung.

3. Die große Steuerfalle: Das Kind übernimmt das Darlehen

Die Eltern wollen die Immobilie „schenken“, das Kind übernimmt lediglich den Restkredit. Steuerlich kann das keine reine unentgeltliche Schenkung sein. Die Übernahme einer persönlichen Schuld kann eine Gegenleistung darstellen.

Ein bemerkenswertes Beispiel liefert der Bundesfinanzhof, Urteil vom 11. März 2025, IX R 17/24: Ein Vater übertrug eine vermietete Immobilie auf seine Tochter. Diese übernahm 115.000 Euro Verbindlichkeiten, während der Verkehrswert 210.000 Euro betrug. Obwohl die übernommene Schuld unter den ursprünglichen Anschaffungskosten von 143.950 Euro lag, bestätigte der BFH einen steuerbaren Veräußerungsgewinn von rund 40.655 Euro.

Das Urteil ist besonders relevant, wenn die vermietete Immobilie vom Elternteil erst innerhalb der letzten zehn Jahre entgeltlich erworben wurde. Die auf die entgeltliche Quote entfallenden historischen Anschaffungskosten und Abschreibungen müssen in der Berechnung berücksichtigt werden. Eine pauschale Steuerbelastung für jeden Familienverkauf folgt daraus ausdrücklich nicht.

4. Fällt Grunderwerbsteuer beim Verkauf an Kinder an?

Für unmittelbare Grundstücksübertragungen zwischen Eltern und Kindern greift grundsätzlich die Befreiung nach § 3 Nr. 6 GrEStG. Sie kann unabhängig davon gelten, ob der Erwerb als Kauf oder Schenkung gestaltet ist.

Aber: Aus dieser persönlichen Befreiung darfst du nicht schließen, dass jeder beliebige Erwerber – etwa eine GmbH des Kindes – identisch behandelt wird. Auch Übertragungen zwischen Geschwistern, Umwege über Gesellschaften und komplexe Auflagen erfordern eine eigene Prüfung.

5. Drei Steuerarten, drei Fragen

Daneben sind Notar, Grundbuch, Finanzierung und gegebenenfalls Einkommensteuer aus Vermietung relevant. Die steuerliche Entlastung bei einer Steuerart macht das Gesamtgeschäft nicht automatisch wirtschaftlich sinnvoll.

6. Was passiert mit Wohnrecht, Nießbrauch und Mieteinnahmen?

Wenn die Eltern das Eigentum abgeben, aber weiterhin selbst dort wohnen oder Mieten beziehen wollen, sind Wohnrecht und Nießbrauch mögliche Bausteine. Sie wirken jedoch nicht identisch, und ihr Wert kann steuerliche Berechnungen beeinflussen. Wer den Vorbehalt falsch gestaltet, verliert möglicherweise wirtschaftlichen Spielraum.

Für den Vergleich empfehle ich den bestehenden Artikel Nießbrauch oder Wohnrecht – welcher Unterschied zählt?. Auch Pflichtteilsfragen sollten im Familiengespräch nicht ausgeblendet werden: Schenkung, Pflichtteil und Zehnjahresfrist.

7. Was sollte vor dem Notartermin vorliegen?

1. Nachvollziehbarer Immobilien- und Steuerwert
2. Historischer Kaufvertrag des Elternteils inklusive Erwerbsdatum
3. Aktueller Darlehenssaldo und vertraglich genaue Schuldübernahme
4. Erfasste Abschreibungen bei vermieteten Objekten
5. Dokumentierte Kaufpreiszahlung, Finanzierung und gegebenenfalls Kaufpreisstundung
6. Frühere Schenkungen vom selben Elternteil
7. Geplante Rechte der Eltern sowie Regelung zu Geschwistern und späterem Erbfall

Die Immobilienübertragung bedarf grundsätzlich notarieller Beurkundung nach § 311b BGB. Gerade bei teilentgeltlichen Übertragungen würde ich vor der Beurkundung eine abgestimmte steuerliche Berechnung verlangen, nicht erst eine unangenehme Überraschung im nächsten Steuerbescheid.

Häufige Fragen

Kann ich mein Haus für einen Euro an mein Kind verkaufen?

Ein sehr niedriger Preis macht die Zuwendung wirtschaftlich nicht automatisch zum voll entgeltlichen Verkauf. Der unentgeltliche Teil kann Schenkungsteuerfragen auslösen; Schenkungsteuerwert und Verwandtschaftsverhältnis müssen sauber geprüft werden.

Ist die Darlehensübernahme durch ein Kind steuerlich eine Schenkung?

Sie kann einen entgeltlichen Teil der Übertragung darstellen. Das BFH-Urteil IX R 17/24 verdeutlicht die mögliche Einkommensteuerfolge innerhalb der Veräußerungsfrist.

Ist ein Verkauf an Kinder besser als eine Schenkung?

Das hängt von Steuerhistorie, Versorgung der Eltern, Preis, Schulden, späterem Verkauf und Familienstruktur ab. Ohne diese Daten wäre eine pauschale Empfehlung unseriös.

Fazit: Ein niedriger Familienpreis ist kein Steuerspartrick

Ein Verkauf unter Wert kann ein sinnvoller Baustein der vorweggenommenen Erbfolge sein. Aber die Gestaltung muss zivilrechtlich, schenkungsteuerlich und einkommensteuerlich zusammenpassen. Das Steuerrecht unterscheidet scharf zwischen „gut gemeint“ und „sauber gestaltet“.