CashflowPodcast · 27. August 2026 · 12:22 Min.
Beim Immobilienkauf zeigt das Exposé nur einen Teil des Risikos. In dieser Folge erklärt Eric Promm, wie Du wiederholt vertagte Sanierungen, fehlende Nachfrage und eine Kalkulation erkennst, die nur unter günstigen Annahmen trägt.
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Sieben Warnsignale vor dem Kauf
- Du suchst nur noch Gründe für den Kauf. Schreib drei konkrete Gegenargumente auf und prüfe, welche sich mit Unterlagen oder Zahlen entkräften lassen.
- Die Eigentümergemeinschaft vertagt dieselben Probleme. Vergleiche die Protokolle mehrerer Versammlungen. Taucht derselbe Schaden immer wieder auf, prüfe, ob inzwischen ein Beschluss, ein Zeitplan und eine Finanzierung vorliegen.
- Deine Rechnung hängt von Entscheidungen anderer ab. Ein alter Boden lässt sich mit einem Angebot kalkulieren. Für einen geplanten Umbau kann eine ausstehende Zustimmung den ganzen Zeitplan kippen.
- Du kennst nur eine Käufergruppe für den späteren Verkauf. Überlege, wer die Immobilie auch ohne Dein Vermietungskonzept kaufen würde. Ein sehr spezieller Grundriss kann den Kreis verkleinern.
- Der Stadtteil hat einen guten Ruf, die Nachfrage für Dein Objekt ist ungeklärt. Formuliere, wer diese Wohnung zu dieser Miete nehmen würde und was für genau diesen Standort spricht.
- Dein Einkommen verdeckt die laufende Unterdeckung. Rechne Miete, laufende Kosten und Kreditrate separat. Prüfe, wie viel Du aus eigener Tasche zuschießen müsstest, wenn Reparaturen früher anfallen oder die Anschlussfinanzierung teurer wird.
- Mehrere optimistische Annahmen müssen gleichzeitig eintreffen. Lass zuerst eine davon aus der Kalkulation fallen. Prüfe dann, was zwei miteinander verbundene Risiken zusammen bedeuten.
Rechenbeispiel für den Stresstest
Angenommen, Deine Rechnung zeigt monatlich 180 € Überschuss vor Steuern. Fällt die Miete 120 € niedriger aus, bleiben 60 €. Brauchst Du zusätzlich 100 € mehr für laufende Instandhaltung, entsteht ein monatlicher Fehlbetrag von 40 €. Prüfe, ob Deine Reserve auch einen solchen Verlauf trägt.