Rent2Rent mit GmbH: § 565 BGB und gewerbliche Weitervermietung

Rent2Rent bedeutet zunächst: Du mietest eine Immobilie an, um sie mit Zustimmung des Eigentümers weiterzuvermieten. Du bist im Hauptmietverhältnis Mieter und gegenüber den Bewohnern beziehungsweise Endmietern Vermieter. Das Modell kann über verschiedene Rechtsformen organisiert sein. Die rechtliche Ausgestaltung des konkreten Vertrags ist wichtiger als ein werbewirksames Etikett.

Was regelt § 565 BGB wirklich?

Der § 565 BGB heißt „Gewerbliche Weitervermietung“. Nach seinem Absatz 1 tritt der Eigentümer beziehungsweise Vermieter bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses unter den gesetzlichen Voraussetzungen in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen Zwischenmieter und Endmieter ein. Die Regelung schützt damit insbesondere den Dritten, der die Wohnung zu Wohnzwecken gemietet hat.

Die Vorschrift beantwortet nicht die Frage, ob du eine Wohnung ohne Erlaubnis weitergeben darfst. Diese Grundfrage richtet sich insbesondere nach dem Hauptmietvertrag und § 540 BGB. Dort steht: Ohne Erlaubnis darf der Mieter die Mietsache grundsätzlich nicht einem Dritten zum Gebrauch überlassen.

Muss der Zwischenmieter dafür zwingend eine GmbH sein?

Nein, das ist nicht die Kernaussage von § 565 BGB. Die mietrechtliche Vorschrift knüpft an die tatsächliche vertragliche Konstellation der gewerblichen Weitervermietung von Wohnraum zu Wohnzwecken an, nicht allein daran, ob im Firmennamen „GmbH“ steht. Auch ist die steuerliche Einordnung als Gewerbebetrieb eine andere Frage.

Wer eine GmbH verwendet, sollte sich zusätzlich mit Gesellschaftsgründung, laufenden Buchhaltungspflichten, Körperschaft- und Gewerbesteuer, Finanzierung und den Risiken aus beiden Mietverhältnissen beschäftigen. Wenn du nur wissen willst, wann Weitervermietung steuerlich oder gewerberechtlich als Gewerbe gilt, lies zuerst „Ist Rent2Rent gewerblich?“.

Was muss im Hauptmietvertrag stehen?

Ein tragfähiger Hauptmietvertrag sollte keine versteckte allgemeine Duldung voraussetzen, sondern die tatsächliche Weitervermietung ausdrücklich und nachvollziehbar regeln. Je nach Modell gehören diese Punkte in die Prüfung:

1. Vermietungszweck: Weitervermietung von Wohnraum an Dritte zu Wohnzwecken und konkrete Zielgruppe.
2. Erlaubnis: Schriftlich festgelegter Umfang der Weitervermietung; Zimmer- und Bewohnerwechsel nicht nur mündlich besprechen.
3. Einrichtung: Zustimmung zu Möblierung und etwaigen Einbauten sowie Regeln für Rückbau und Eigentum an Möbeln.
4. Laufzeit: Haupt- und Endmietverträge zeitlich aufeinander abstimmen; keine unrealistischen Annahmen über Befristung oder Kündigung.
5. Kosten: Miete, Betriebskosten, Instandhaltungsabgrenzung, Kaution und Haftungsfragen sauber bestimmen.
6. Nutzung: Besonderheiten für Wohngemeinschaft, Firmenwohnung oder Kurzzeitbeherbergung einschließlich baurechtlicher und örtlicher Vorgaben prüfen.

Mehr zu typischen Formulierungs- und Risikofragen findest du in „Rent2Rent-Mietvertrag: 12 wichtige Klauseln“. Für die grundsätzliche Erlaubnis siehe auch „Rent2Rent-Genehmigung: Darf ich weitervermieten?“.

Was passiert mit den Endmietern, wenn der Hauptmietvertrag endet?

Genau hier liegt die praktische Bedeutung von § 565 BGB. Liegen seine gesetzlichen Voraussetzungen vor, tritt der Hauptvermieter beim Ende des Vertrags über die gewerbliche Zwischenvermietung in die Rechte und Pflichten aus den Endmietverträgen ein. Die Mieter sind also nicht schon deshalb rechtlos, weil der Vertrag zwischen Eigentümer und Zwischenvermieter endet.

Das bedeutet umgekehrt für den Eigentümer: Er muss verstehen, welche Endmietverhältnisse entstehen und welche Konsequenzen ihre Fortsetzung haben kann. Eine Abrede, die zum Nachteil der Endmieter von der gesetzlichen Schutzregelung abweicht, ist nach § 565 Abs. 3 BGB unwirksam. Nicht jeder beliebige möblierte Kurzzeit- oder Beherbergungsvertrag fällt automatisch unter dieselbe Konstellation. Deshalb Nutzung und Vertragstyp genau prüfen.

BGH vom 28. Januar 2026: Ist Rent2Rent jetzt verboten?

Nein, das wäre eine unzulässige Verallgemeinerung. Der BGH hat im Verfahren VIII ZR 228/23 entschieden, dass der bloße Wunsch nach einem über die Deckung eigener wohnungsbezogener Aufwendungen hinausgehenden Gewinn kein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB begründet. Im entschiedenen Fall war ein Wohnraummieter ohne entsprechende Erlaubnis zur Untervermietung tätig geworden.

§ 553 BGB betrifft einen gesetzlichen Erlaubnisanspruch des Wohnraummieters unter bestimmten Voraussetzungen. Ein von Beginn an ausdrücklich vereinbartes Modell der gewerblichen Weitervermietung und die Frage, ob ein gesetzlicher Erlaubnisanspruch für Gewinn-Untervermietung besteht, sind rechtlich nicht gleichzusetzen. Aus dem Urteil darf aber ebenso wenig ein Freibrief für jedes Rent2Rent-Konstrukt abgeleitet werden.

Zum Urteil: BGH VIII ZR 228/23, Volltext vom 28.01.2026. Der entscheidende Unterschied lautet: verbindlich vereinbarte Weitervermietung statt eines nur behaupteten Anspruchs auf profitable Untervermietung.

Lehrbeispiel: Die Mietdifferenz ist noch kein Gewinn

Auch ein formal sauberer Vertrag macht aus einem schlechten Objekt keinen guten Deal. Nehmen wir eine hypothetische Wohnung:

Position	Beispielbetrag
Monatliche Anmietung	580 €
Monatliche Weitervermietung	1.030 €
Reine Mietdifferenz vor weiteren Kosten	450 €
Einrichtung: 3 × 1.000 € und Küche 1.500 €	4.500 € einmalig

Die 450 € sind weder Nettogewinn noch frei verfügbarer Cashflow. Davon können zum Beispiel weitere laufende Betriebskosten, Leerstand, Reinigung, Reparaturen, Verwaltung und Steuern abzuziehen sein. Selbst die rein theoretische Division 4.500 € / 450 € = 10 Monate wäre nur eine optimistische Untergrenze der Amortisation unter unrealistisch vollständiger Ausschöpfung der Mietdifferenz – noch ohne Kaution oder andere einmalige Ausgaben. Die echte Amortisation dauert bei zusätzlichen Kosten länger und kann bei geringer Auslastung ausbleiben.

Für eine vollständige Kalkulation verwende die Prüfschritte im Rent2Rent-Rechner: Cashflow, Break-even und maximale Miete.

GmbH oder Einzelperson: Was ist in der Praxis zu bedenken?

Frage	Worauf es ankommt
Haftung	Eine GmbH ist grundsätzlich eine eigene juristische Person. Persönliche Sicherheiten, Pflichtverletzungen oder besondere gesetzliche Haftungstatbestände können dennoch persönliche Risiken schaffen.
Steuern	Steuer- und Gewerberechtsfolgen hängen von Rechtsform und konkreter Tätigkeit ab; die §-565-Einordnung ersetzt keine Prüfung.
Vermieterakzeptanz	Der Eigentümer sollte das Weitervermietungsmodell, den wirtschaftlichen Hintergrund und die Folgen von § 565 BGB verstehen.
Organisation	Beide Vertragsebenen, Nebenkosten, Mieterkommunikation, Kautionen und Leerstandsrisiken benötigen saubere Prozesse.

FAQ: § 565 BGB und Rent2Rent

Schützt § 565 BGB die Rent2Rent-GmbH vor Kündigung?

Nein. Die Vorschrift betrifft unter bestimmten Voraussetzungen den Eintritt des Hauptvermieters in Endmietverhältnisse. Sie ist keine allgemeine Kündigungssperre für den Zwischenmieter.

Darf eine GmbH gemietete Wohnungen immer weitervermieten?

Nein. Eine ausdrückliche und hinreichend konkrete Erlaubnis zur tatsächlichen Nutzung ist die wesentliche Grundlage. Daneben sind Mietrecht, gegebenenfalls WEG-/Baurecht, lokale Regeln und weitere Vertragsfragen zu prüfen.

Ist die Weitervermietung mit einer GmbH automatisch gewerbesteuerpflichtig?

Kapitalgesellschaften unterliegen eigenen steuerlichen Regeln. Die steuerliche Einordnung darf nicht allein aus dem Wort „gewerblich“ in § 565 BGB abgeleitet werden. Die konkrete Struktur sollte steuerlich geprüft werden.

Ist eine mündliche Erlaubnis ausreichend?

Auf eine bloße mündliche Zusage würde ich ein langfristiges Geschäftsmodell nicht bauen. Dokumentiere Umfang und Bedingungen ausdrücklich im Vertrag, damit es später keine Beweis- und Auslegungsprobleme gibt.

Mein Fazit

Wer Rent2Rent mit einer GmbH aufbauen will, benötigt nicht zuerst einen cleveren Firmennamen, sondern einen passenden Vertrag, eine klare Untervermietungserlaubnis und eine belastbare Wirtschaftlichkeitsrechnung. § 565 BGB ist wichtig, weil er die Rechtslage der Endmieter beim Ende des Hauptmietverhältnisses betrifft. Er ersetzt weder die Erlaubnis noch die Prüfung eines konkreten Modells.