Wohnung auf Zeit vermieten: Was ist bei 3, 6 oder 12 Monaten erlaubt?
Eine möblierte Wohnung für drei oder sechs Monate vermieten klingt unkompliziert. Rechtlich entscheidet aber nicht die Zahl im Vertrag, sondern warum der Mieter die Wohnung tatsächlich nur vorübergehend braucht.
Möblierung macht eine Befristung nicht automatisch wirksam. Bei normalen Wohnraummietverhältnissen ist § 575 BGB maßgeblich. Bei echtem vorübergehendem Gebrauch kann die Ausnahme des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB greifen. Ein Regierungsentwurf will diese Ausnahme ändern, ist nach dem geprüften Stand aber noch kein geltendes Recht.
Darf ich eine Wohnung einfach für drei, sechs oder zwölf Monate befristet vermieten?
Ein Enddatum allein reicht bei gewöhnlicher Wohnraumvermietung nicht. Ein Vertrag wird nicht schon deshalb rechtssicher, weil man „Ende nach sechs Monaten“ besonders groß druckt. Nach § 575 BGB braucht der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Grund und muss ihn beim Vertragsschluss mitteilen. Dazu zählen beispielsweise eine konkret geplante spätere Eigennutzung, erhebliche bauliche Maßnahmen oder die spätere Vermietung an einen Dienstverpflichteten. Fehlt ein wirksamer Grund, gilt das Mietverhältnis grundsätzlich als unbefristet.
Etwas anderes kann bei Wohnraum gelten, der wirklich nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nimmt solche Mietverhältnisse von bestimmten Mieterschutzregelungen aus. Entscheidend sind die tatsächlichen Umstände, nicht ein Etikett im Vertrag.
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3, 6 oder 12 Monate: Welche Unterschiede zählen wirklich?
- Drei Monate: Ein zeitlich begrenzter Projektaufenthalt mit nachvollziehbarem Bedarf kann für vorübergehenden Gebrauch sprechen. Drei Monate allein beweisen ihn nicht.
- Sechs Monate: Auch hier zählen der erkennbare Übergangsbedarf und die tatsächliche Nutzung. Die Zahl sechs ist nach geprüftem Stand keine allgemeine gesetzliche Freigrenze.
- Zwölf Monate: Eine echte Ausnahmesituation ist nicht völlig ausgeschlossen, aber bei längerem Wohnen wird die Annahme eines bloß vorübergehenden Bedarfs kritischer. Bei gewöhnlicher Wohnraummiete bleibt § 575 BGB entscheidend.
Wichtig zum aktuellen Gesetzgebungsverfahren: Der Regierungsentwurf Mietrecht II sieht für die Ausnahme des vorübergehenden Gebrauchs grundsätzlich sechs Monate und unter Voraussetzungen eine Verlängerungsmöglichkeit vor. Noch am 14. Oktober 2026 fand hierzu eine Bundestagsanhörung statt. Das darf nicht als bereits geltende sechsmonatige Obergrenze dargestellt werden.
Drei typische Mietfälle
1. Projektmitarbeiter in einer anderen Stadt
Ein Ingenieur soll für ein klar befristetes Projekt drei Monate am Einsatzort arbeiten und benötigt dort eine Zweitunterkunft. Der nachvollziehbare vorübergehende Anlass kann für § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB sprechen. Die konkreten Vertragsumstände sind dennoch zu prüfen.
2. Studentin sucht für zwölf Monate eine Wohnung
Allein der Wunsch des Vermieters, die Wohnung nach zwölf Monaten neu vergeben zu können, ist kein Befristungsgrund. Wird Wohnraum gewöhnlich zum Lebensmittelpunkt, schützt das Mietrecht auch bei möblierter Ausstattung.
3. Firma mietet für wechselnde Mitarbeiter
Hier hängen Rechtsfolgen vom vereinbarten Verwendungszweck, den Vertragspartnern und der tatsächlichen Weiterüberlassung ab. Für die praktische Vertragsgestaltung lies ergänzend Wohnung an Firmen vermieten.
Die entscheidende Checkliste vor der ersten Buchung
- Nutzungszweck: Welcher konkrete zeitlich begrenzte Anlass führt den Bewohner in die Stadt? Ist dieser nachvollziehbar dokumentiert?
- Vertragsart: Ist es reguläre Wohnraummiete, echter vorübergehender Gebrauch oder eine andere Vertragskonstellation?
- Befristung: Falls § 575 BGB einschlägig ist: Welcher der gesetzlich zulässigen Befristungsgründe besteht tatsächlich?
- Möblierung: Welche Möbel sind enthalten, wie sind Kosten und Mietpreis aufgebaut? Mehr dazu unter möblierte Vermietung und Mietpreisbremse.
- Örtliche Zulässigkeit: Ist eine Nutzungsänderung erforderlich? Greifen kommunale Zweckentfremdungsregeln oder eine Registrierungspflicht? Siehe Kurzzeitvermietung und Genehmigung.
- Vermieterzustimmung: Bei Rent2Rent die ausdrückliche Zustimmung zu Art und Umfang der Weitervermietung einholen. Welche Erlaubnis zur Weitervermietung im Einzelnen nötig ist, hängt vom konkreten Modell ab. Der Rent2Rent-Mietvertrag muss den konkreten Betrieb abbilden.
Wirtschaftlichkeit: Aus einer Mietdifferenz wird noch kein Gewinn
Angenommen, du mietest eine Einheit für 580 € pro Monat an und erzielst mit erlaubter Weitervermietung 1.030 € monatlich. Die Differenz beträgt 450 € – vor Reinigung, Nebenkosten, Instandhaltung, Leerstand, Plattformgebühren, Verwaltung, Steuern und sonstigen Ausgaben.
Die beispielhafte Einrichtung kostet drei Mal 1.000 € für Zimmer plus 1.500 € Küche, also 4.500 € einmalig. Die Amortisationszeit darf erst aus dem tatsächlich verbleibenden monatlichen Nettoüberschuss berechnet werden; 4.500 € geteilt durch 450 € wäre dafür keine seriöse Rechnung.
Häufige Fragen
Reicht es, wenn im Vertrag „Wohnen auf Zeit“ steht?
Nein. Entscheidend sind die rechtlichen Voraussetzungen und der tatsächliche Nutzungszweck.
Kann eine möblierte Wohnung immer befristet vermietet werden?
Nein. Möblierung ersetzt weder einen Befristungsgrund noch den Nachweis eines nur vorübergehenden Gebrauchs.
Brauche ich für eine möblierte Projektwohnung immer eine baurechtliche Genehmigung?
Nicht pauschal. Maßgeblich sind die bisher genehmigte Nutzung, das konkrete Nutzungskonzept und die örtlichen Vorschriften.
Fazit
Bei Wohnen auf Zeit müssen Mietrecht, kommunale Regeln und Kalkulation gemeinsam funktionieren. Wer zuerst einen Vertrag unterschreibt und erst danach die zulässige Nutzung prüft, riskiert einen Fehlstart.
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Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung. Die rechtliche und steuerliche Beurteilung hängt vom konkreten Einzelfall ab.