Eine möblierte Wohnung richtet sich oft an Studierende, Berufspendler, Projektmitarbeiter oder Menschen in Übergangsphasen. Der Eigentümer hat Kosten für Bett, Schrank, Sofa und Küche. Dass dafür ein angemessener Zuschlag in Betracht kommen kann, heißt aber nicht, dass du eine beliebige neue Gesamtmiete festlegen darfst.

Die Frage nach zulässigem Preis, Vertragsdauer und Genehmigung muss getrennt beantwortet werden. Wer einfach einen dreimonatigen „Business-Apartment-Vertrag“ nutzt, kann sich nicht automatisch auf eine Ausnahme vom Mieterschutz berufen.

1. Gilt die Mietpreisbremse für eine möblierte Wohnung?

Ja, grundsätzlich kann sie gelten. Wenn eine Wohnung in einem von der Landesregierung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt und ein reguläres Wohnraummietverhältnis vorliegt, darf die Miete bei Mietbeginn nach § 556d BGB im Regelfall die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Die Frage, ob ein Zuschlag für überlassene Möbel gerechtfertigt ist, ist davon zu unterscheiden.

Es bestehen gesetzliche Ausnahmen und Sonderregeln, beispielsweise für bestimmte Neubauten oder die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB). Auch Vormieten können unter Voraussetzungen relevant sein. Vermieter müssen vor einer rechtlichen Preisberechnung deshalb den örtlichen Geltungsbereich, den Mietspiegel und die konkrete Ausnahme prüfen.

2. Möblierungszuschlag: Wie viel darf ich verlangen?

Eine bundesgesetzliche Pauschalformel „du darfst immer 1 % des Neupreises der Möbel pro Monat verlangen“ ist Stand Oktober 2026 nicht geltendes Recht. Beim Zuschlag sind Art, Umfang, Zustand und Wert der Ausstattung wesentlich. Der Betrag muss bei Geltung der Mietpreisbremse rechtlich nachvollziehbar sein. Wertlose oder stark abgewohnte Möbel rechtfertigen nicht denselben Zuschlag wie eine neuwertige vollständige Ausstattung.

Unterschieden werden müssen Möbel, die tatsächlich überlassen werden, und eigenständige Leistungen wie Reinigung oder Internet. Solche Positionen lassen sich nicht beliebig in einen Aufschlag umetikettieren, um Mietrecht zu umgehen.

3. Was der Regierungsentwurf 21/6807 ändern soll

Am 14. Oktober 2026 hat sich der Bundestagsausschuss für Recht und Verbraucherschutz in einer öffentlichen Anhörung mit dem Regierungsentwurf zur Änderung des Wohn- und Geschäftsraummietrechts beschäftigt. Zum geprüften Stand ist er nicht als geltendes Gesetz zu behandeln. Der Entwurf sieht insbesondere Folgendes vor:

Thema	Geltender Grundsatz im Oktober 2026	Geplante Änderung
Möblierungszuschlag	Keine starre allgemeine 1-%-Grenze im BGB; angemessene Bewertung erforderlich.	Monatlicher Zuschlag höchstens 1 % des geschätzten Zeitwerts der Möbel geplant.
Vollständig ausgestattete Wohnung	Keine pauschale gesetzliche 10-%-Freigrenze für jede solche Wohnung.	Eine Angemessenheitsvermutung bis 10 % der unmöblierten Miete ist im Entwurf vorgesehen.
Informationen vor Vertragsschluss	Schon heute gelten mietrechtliche Informations- und Auskunftsregeln.	Zusätzliche Offenlegung des Möblierungszuschlags soll die Kontrolle erleichtern.
Vorübergehender Gebrauch	Der konkrete vorübergehende Zweck ist nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB entscheidend.	Für die Ausnahme von Mieterschutzvorschriften wird grundsätzlich eine Dauer bis zu sechs Monaten vorgesehen.

Der Entwurf und einzelne Vorschläge können noch geändert, abgelehnt oder später in Kraft gesetzt werden. Maßgeblich ist deshalb nicht das Datum eines Social-Media-Beitrags, sondern das tatsächlich verabschiedete und verkündete Gesetz. Quelle: Deutscher Bundestag, Bericht vom 15. Oktober 2026 zur Anhörung.

4. Beispiel: 800 € Vergleichsmiete und ein Möbelzuschlag

Angenommen, die ortsübliche Vergleichsmiete für eine unmöblierte Wohnung beträgt 800 € kalt. Unterstellen wir, dass die Mietpreisbremse anwendbar und keine besondere Ausnahme einschlägig ist: Die vereinfachte Grenze nach der Zehnprozentregel beträgt dann 880 € vor einem möglicherweise gerechtfertigten Möblierungszuschlag.

Für die Investitionsrechnung zählt dann zusätzlich: Wie viel kosten die Möbel? Wie schnell nutzen sie sich ab? Wie lange bleiben Mieter? Gibt es Ersatz- und Reparaturbedarf, Leerstand oder zusätzliche Reinigung? Ein hoher nominaler Mietbetrag allein beweist keine hohe Rendite.

5. Ist die Mietpreisbremse bei Kurzzeitvermietung automatisch ausgeschlossen?

Nein. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB enthält eine Ausnahme für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Maßgeblich ist der tatsächliche vorübergehende Nutzungszweck im Einzelfall, nicht allein die Vertragsüberschrift oder eine kurze Dauer.

Die vorgeschlagene neue Sechsmonatsgrenze im Regierungsentwurf ist gerade deshalb so wichtig: Sie soll die Ausnahme enger abgrenzen. Sie ist aber nicht rückwirkend als seit Januar 2026 bestehendes Gesetz zu behandeln. Daneben können Zweckentfremdungssatzungen, Baurecht und Registrierungen relevant sein. Die unterschiedlichen Ebenen findest du im Artikel Kurzzeitvermietung 2026: Genehmigungen und Registrierung.

6. Firmenwohnungen, WG und Rent2Rent unterscheiden

Dauerhaft möbliert vermieten

Eine gewöhnlich zu Wohnzwecken überlassene möblierte Wohnung bleibt grundsätzlich ein wohnraummietrechtlicher Fall. Lage, Mietspiegel und Rechtslage entscheiden über die Mietgrenze. Möbel allein schaffen keine Ausnahmeposition.

Wohnen für Projektmitarbeiter

Bei beruflichen Einsätzen können konkrete vorübergehende Anlässe vorliegen. Wer die Wohnung an Firmen vermietet oder eine Firma für einzelne Mitarbeiter buchen lässt, sollte die Vertrags- und Leistungsstruktur gesondert prüfen. Mehr dazu in meinem Beitrag Wohnung an Firmen vermieten.

Rent2Rent als Hauptmieter

Wenn du eine Wohnung selbst anmietest und möbliert weitervermietest, brauchst du zuerst eine zulässige Vereinbarung mit dem Eigentümer. Die rechtliche Grundlage behandelt der Artikel Rent2Rent-Genehmigung. Welche Klauselbereiche in den Hauptmietvertrag gehören, zeigt der Rent2Rent-Mietvertrag mit zwölf Prüfpunkten.

Und die Frage, ob steuerlich oder gewerberechtlich ein Gewerbe vorliegt, ist davon wiederum getrennt. Eine erste Einordnung findest du unter Ist Rent2Rent gewerblich?.

7. Checkliste vor dem neuen möblierten Mietvertrag

1. Ort und Rechtslage: Gilt an der Adresse eine wirksame Mietpreisbremsen-Verordnung?
2. Vertragsart: Dauerwohnen oder tatsächliche Überlassung zum vorübergehenden Gebrauch?
3. Preis: Welche Vergleichsmiete, Vormiete oder rechtliche Ausnahme ist nachvollziehbar?
4. Möbel: Welche Inventarstücke werden mitvermietet und wie ist ihr Zeitwert belegbar?
5. Nebenkosten: Was gehört zur Kaltmiete, was zu Betriebskosten und anderen Leistungen?
6. Erlaubnis: Sind Weitervermietung, WEG-Regeln und öffentlich-rechtliche Nutzung geklärt?
7. Wirtschaftlichkeit: Sind Ersatzbeschaffung, Leerstand und Reinigung eingepreist?
8. Aktualität: Wurde der Stand des Gesetzentwurfs vor Unterschrift erneut überprüft?

Häufige Fragen

Gilt die 1-%-Regel für den Möbelzeitwert schon heute?

Nein. Sie ist Gegenstand der diskutierten Gesetzesänderung und zum Stand 22. Oktober 2026 noch keine allgemein geltende gesetzliche Obergrenze.

Reicht ein Mietvertrag über drei oder sechs Monate für die Ausnahme?

Nein. Eine kurze Vertragsdauer allein begründet nicht den notwendigen vorübergehenden Nutzungszweck. Der Einzelfall muss rechtlich geprüft werden.

Kann ich den Zuschlag ohne Unterlagen einfach schätzen?

Eine pauschale frei erfundene Schätzung ist riskant. Halte überlassene Möbel, Alter, Zustand und Wert sowie die Berechnung dokumentiert fest; rechtliche und steuerliche Einordnung müssen stimmen.