Rent2Rent Startkapital: Mit Überschuss starten

Mein Grundsatz bei Rent2Rent lautet: Die Wohnung muss von Anfang an einen laufenden Überschuss erwirtschaften. Dafür müssen realistisch erzielbare Einnahmen über der Anmietung und allen weiteren laufenden Kosten liegen. Die Möbel bezahlst du einmalig; anschließend verdienst du dieses Geld aus den Überschüssen zurück.

Deshalb prüfe ich vor der Anmietung zwei Dinge: Trägt sich der laufende Betrieb direkt zum Start? Und wie schnell fließt das eingesetzte Einrichtungskapital zurück? Ein Objekt, das in der Basisrechnung erst nach monatelangem Verlustausgleich funktioniert, erfüllt diesen Auswahlmaßstab nicht.

1. Rent2Rent muss von Anfang an einen Überschuss bringen

Mein Mietbeispiel beginnt mit einer einfachen Rechnung. Für die Anmietung der Wohnung fallen 580 € im Monat an; aus der Weitervermietung kommen insgesamt 1.030 € im Monat herein. Für die Rechnung behandeln wir beide Beträge auf vergleichbarer Kostenbasis. Bei deinem Objekt prüfst du ausdrücklich, ob es sich um Kalt- oder Warmmieten handelt und welche Nebenkosten jeweils enthalten sind.

Von diesen 450 € ziehst du alle weiteren laufenden Kosten ab, die du selbst trägst und die noch nicht erfasst sind: beispielsweise Strom, Internet, nicht weiterberechnete Nebenkosten, Versicherungen oder Verwaltung. Leerstand und Zahlungsausfälle senken deine Einnahmen; sie dürfen in einer belastbaren Planung nicht unter den Tisch fallen.

So wird aus einer attraktiven Mietdifferenz eine überprüfbare Entscheidung. Wenn beispielsweise weitere 150 € monatlich anfallen, bleiben 1.030 € − 580 € − 150 € = 300 €. Die 150 € sind hier frei gewählt, keine Kostenschätzung für deine Wohnung. Finanzierung, private Entnahmen und spätere Ersatzanschaffungen prüfst du zusätzlich, soweit sie anfallen.

Entscheidend ist die Basisrechnung mit realistischen Preisen und einer zum Start tragfähigen Vermietung. Eine Reserve ersetzt diesen positiven laufenden Überschuss nicht. Mit dem Rent2Rent-Rechner für Cashflow und Break-even kannst du deine eigenen Annahmen ergänzen.

2. Mein Einrichtungsbudget: rund 4.500 € für eine Dreier-WG

Für eine Dreier-WG rechne ich zur Orientierung mit rund 1.000 € Einrichtung pro Zimmer und weiteren 1.500 € für die Küche. Für die folgende Amortisationsrechnung verbinden wir dieses Einrichtungsbudget mit dem Mietbeispiel von 580 € zu 1.030 €.

Diese Beträge sind ein Orientierungsbudget. Prüfe an konkreten Angeboten, was du für die Wohnung brauchst und was schon vorhanden ist. Kläre gerade bei der Küche, ob Geräte, Lieferung und Montage enthalten sind. Anschlussarbeiten, Kleinteile oder zusätzliche Ausstattung ergänzt du, soweit sie in deinen Preisen fehlen.

4.500 € Einrichtung sind noch nicht das gesamte Startkapital. Kaution, weitere einmalige Startausgaben und verfügbare Liquidität kommen nach Bedarf hinzu. Welche Mietstruktur zu einer WG passt, erläutert der Ratgeber WG-Vermietung: Zimmer einzeln vermieten.

3. Wann sind die Möbel wieder einverdient?

Der laufende Überschuss entsteht im jeweiligen Vermietungsmonat. Die Amortisation beschreibt, wann die angesammelten Überschüsse die anfängliche Einrichtungsinvestition rechnerisch ausgeglichen haben. Das sind zwei unterschiedliche Zeitpunkte.

Für die Planung verwendest du den nach weiteren Ausgaben tatsächlich verfügbaren Überschuss. So verändert sich die Rechnung bei gleichbleibenden Mieteinnahmen von 1.030 € und 580 € Anmietung:

Vereinfachte Rechnung ab Beginn der Weitervermietung mit gleichbleibenden Einnahmen und Kosten, vor Steuern, privaten Entnahmen und einer möglichen Finanzierung. Die zusätzlichen 100 € beziehungsweise 150 € sind frei gewählte Rechenannahmen. Bei monatlichen Überschüssen von 350 € ist der Betrag im 13. Monat vollständig ausgeglichen.

Nach der Amortisation bleibt der laufende Überschuss unter unveränderten Bedingungen bestehen. Gleichzeitig nutzt sich die Einrichtung ab: Plane Ersatz und Reparaturen ein. Die zehn oder 15 Monate beschreiben den Rückfluss der 4.500 € Einrichtung; sie sind keine Aussage darüber, wann sämtliche Startausgaben und gebundenen Mittel zurückgeflossen sind.

4. Wie viel Startkapital brauchst du zusätzlich zu den Möbeln?

Auch bei positivem laufendem Überschuss müssen die Zahlungen zeitlich zusammenpassen. Möbel werden möglicherweise vor dem ersten Mieterlös bezahlt. Eine Kaution bleibt zunächst gebunden. Eine fällige Hauptmiete kann vor einer Untermietzahlung liegen. Deshalb ergänzt du zum Einrichtungsbudget die Beträge und Termine deines konkreten Projekts.

• Weitere Startausgaben: beispielsweise Lieferung, notwendige Arbeiten, Fotos oder Beratung, soweit sie noch nicht im Einrichtungsbudget enthalten sind.
• Kaution: die tatsächlich vereinbarte Summe und ihre Fälligkeit. Sie bindet Kapital, ist aber keine verbrauchte Möbel- oder Betriebsausgabe.
• Liquidität: verfügbare Mittel für zeitlich versetzte Ein- und Auszahlungen sowie einen zusätzlich festgelegten Mindestbestand für unerwartete Ereignisse.

Bereits erfasste Rechnungen zählst du dabei nur einmal. Die nötige Reserve leitest du aus Verpflichtungen, Zahlungsterminen und verbleibenden Risiken ab. Sie soll unerwartete Lücken abfedern; eine im Normalbetrieb negative Kalkulation macht sie nicht zu einem passenden Objekt für diesen Ansatz. Die IHK Nürnberg erläutert die Planung nach tatsächlichen Zahlungsterminen.

Für dieses Lehrbeispiel sind Kaution und weitere Startausgaben nicht beziffert. Deshalb wäre eine feste Gesamtsumme für dein Startkapital erfunden. Nutze die 4.500 € als Einrichtungsbudget und ergänze deine tatsächlichen Werte. Bei der Kaution kommt es auf den konkreten Hauptmietvertrag und seine rechtliche Einordnung an; die Regeln der Wohnraummiete lassen sich nicht pauschal auf Geschäftsraummiete übertragen. Dazu: IHK Köln zum Gewerbemietvertrag.

5. Rent2Rent-Rendite im Vergleich mit Tagesgeld und Sparbuch

Der Reiz des Modells wird sichtbar, wenn du den möglichen laufenden Überschuss zum eingesetzten Einrichtungskapital ins Verhältnis setzt. Die Ausgangsrechnung liefert 450 € × 12 = 5.400 € jährliche Mietdifferenz. Bezogen allein auf 4.500 € Einrichtung ergibt das rechnerisch 120 % pro Jahr vor weiteren Kosten. Nach den beispielhaft angenommenen 150 € monatlichen Betriebsausgaben wären es 3.600 € im Jahr, also 80 % bezogen auf dieses Möbelbudget.

Diese Quoten sind keine Nettorendite auf dein gesamtes eingesetztes Kapital. Kaution, weitere Startausgaben und vorgehaltene Liquidität vergrößern die Kapitalbasis. Steuern, Finanzierung, der Wertverlust der Möbel und deine Arbeitszeit gehören ebenfalls in eine vollständige Wirtschaftlichkeitsbetrachtung.

1 % und 4 % sind bewusst gewählte Vergleichsannahmen, keine aktuellen Bankangebote oder dauerhaften Zinszusagen. Die Monatsspalte zeigt jeweils den Jahresbetrag geteilt durch zwölf, keine zugesagte monatliche Zinsauszahlung.

Der Vergleich zeigt das Potenzial eines operativen Vermietungsmodells mit überschaubarem Einrichtungskapital. Für Rent2Rent organisierst du jedoch Vermietung, Betreuung und Ausstattung und trägst Geschäftsrisiken. Möbel werden genutzt und verlieren Wert; beim Bankguthaben bleibt die Einlage grundsätzlich bestehen. Tagesgeld und Sparguthaben können unter den gesetzlichen Voraussetzungen durch die Einlagensicherung geschützt sein. Verluste aus deinem Rent2Rent-Betrieb werden dadurch nicht abgesichert. Die Prozentwerte allein machen die Modelle deshalb noch nicht gleichwertig vergleichbar.

6. Rent2Rent oder Wohnung kaufen: Kapital, Cashflow und Risiken

Beim Rent2Rent-Modell musst du die Wohnung nicht kaufen. Du finanzierst Einrichtung und Betriebsstart, statt einen Immobilienkaufpreis samt Erwerbsnebenkosten aufzubringen. Dadurch kann ein tragfähiges Mietmodell schon mit deutlich weniger anfänglich eingesetztem Kapital einen laufenden Überschuss erwirtschaften.

Betrachten wir dagegen einen Eigentümer, der dieselbe Wohnung kauft und für 580 € im Monat vermietet. Die 580 € sind zunächst Mieteinnahmen. Bei einem finanzierten Kauf gehen davon Zinsen, Tilgung und selbst zu tragende Eigentümerkosten ab:

Dadurch kann der frei verfügbare monatliche Betrag deutlich kleiner sein. Tilgung belastet den Cashflow, reduziert aber zugleich die Restschuld. Sie ist deshalb kein Aufwand wie der Kreditzins, sondern trägt bei unverändertem Immobilienwert zum Vermögensaufbau bei. Für eine Renditeberechnung fehlen hier Kaufpreis, Eigenkapital, Finanzierung und konkrete Objektkosten. Auch Wertveränderungen der Immobilie und ein späterer Verkauf gehören in einen vollständigen Vergleich.

Welche Risiken unterscheiden sich?

• Gebäude und große Investitionen: Als Eigentümer musst du mögliche Ausgaben für Dach, Fenster, Heizung und Gebäudesubstanz sowie gegebenenfalls energetische Sanierungsanforderungen in deine Planung aufnehmen. Welche Anforderungen gelten, hängt vom Gebäude und der Maßnahme ab; maßgeblich ist unter anderem das aktuelle Gebäudeenergierecht.
• Mietvertrag und Instandhaltung: Grundsätzlich muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vereinbarten Gebrauch geeigneten Zustand erhalten (§ 535 BGB). Als Rent2Rent-Hauptmieter kaufst du diese Gebäudesubstanz nicht. Prüfe trotzdem die wirksamen Vertragsregelungen zu Kosten, Reparaturen und Haftung. Eigene Pflichten gegenüber deinen Untermietern und die Verantwortung für von dir beziehungsweise deinen Nutzern verursachte Schäden bleiben relevant.
• Laufender Vermietungsbetrieb: Leerstand, Mietausfälle, Schäden an der Einrichtung, fehlende Nutzungserlaubnis oder ein ungünstiger Hauptmietvertrag können deinen Überschuss aufzehren. Die Hauptmiete kann weiterlaufen, auch wenn deine Einnahmen ausfallen. Dein finanzielles Risiko ist deshalb nicht auf die 4.500 € Möbel begrenzt.

Für mich liegt der Vorteil von Rent2Rent im möglichen laufenden Überschuss bei vergleichsweise geringem Kapitaleinsatz und ohne Immobilienkauffinanzierung. Ob ein konkreter Kauf oder ein konkretes Mietmodell wirtschaftlich besser passt, zeigt erst die vollständige Rechnung mit den jeweiligen Verpflichtungen.

7. Checkliste: So prüfst du die Wohnung vor der Anmietung

1. Überschuss ab Start rechnen: Setze belegbare Mietpreise und realistische Einnahmen an. Vergleiche die Beträge auf gleicher Kostenbasis und erfasse sämtliche selbst zu tragenden laufenden Kosten.
2. Weitervermietung und Nutzung klären: Hole die Erlaubnis für das konkrete Modell ein und prüfe die Voraussetzungen am Standort. § 540 BGB regelt die Gebrauchsüberlassung an Dritte. Halte die Vereinbarung nachvollziehbar schriftlich fest. Mehr dazu unter Rent2Rent: Genehmigung und Untervermietung.
3. Einrichtung mit Angeboten belegen: Prüfe die rund 1.000 € je Zimmer und 1.500 € Küche an der tatsächlichen Wohnung. Ergänze fehlende Positionen, statt das Orientierungsbudget ungeprüft zu übernehmen.
4. Mietbeginn und Weitervermietung abstimmen: Organisiere Einrichtung, Übergabe und Vertragsbeginn so, dass der geplante Betrieb direkt zum Start Überschüsse erwirtschaftet. Trage alle vorab fälligen Zahlungen und die ersten Einnahmen mit Datum ein.
5. Kapital und Amortisation prüfen: Ergänze Kaution, Startausgaben und Liquidität. Berechne die Rückflussdauer mit dem verfügbaren Überschuss und prüfe, ob sie zur gesicherten Nutzungsdauer des Mietvertrags passt.
6. Schwächere Monate durchspielen: Rechne mit weniger Einnahmen oder verspäteten Zahlungen und prüfe die Tragfähigkeit deiner Reserve. Unterscheide diese Risikoprüfung von der Basisrechnung, die von Beginn an einen positiven laufenden Überschuss zeigen soll.

Für das Gespräch mit dem Eigentümer bündelst du die Ergebnisse in einer verständlichen Projektübersicht. Der Leitfaden Vermieter für Rent2Rent überzeugen zeigt, welche Unterlagen und Antworten dafür hilfreich sind.

8. Häufige Fragen zum Rent2Rent-Startkapital

Bin ich erst nach der Amortisation monatlich im Plus?

Nein. Ein tragfähiges Objekt erzielt bereits im laufenden Betrieb einen Überschuss. Die Amortisation sagt, wann diese angesammelten Überschüsse die anfängliche Einrichtung bezahlt haben. Bei 4.500 € Einrichtung und 300 € monatlichem Überschuss dauert das unter gleichbleibenden Annahmen 15 Monate.

Sind die 450 € Mietdifferenz schon mein Gewinn?

Die 450 € sind die Differenz zwischen 1.030 € Vermietung und 580 € Anmietung. Weitere selbst zu tragende Kosten gehen davon noch ab. Der steuerliche Gewinn und der verfügbare Geldbetrag können sich zudem unterscheiden, etwa durch Abschreibungen, Finanzierung und Zahlungszeitpunkte.

Reichen 4.500 € für den gesamten Rent2Rent-Start?

Die 4.500 € beschreiben das Einrichtungsbudget der Dreier-WG in meinem Beispiel. Für den gesamten Start prüfst du zusätzlich Kaution, weitere Startausgaben und Liquidität. Ein pauschaler Gesamtbetrag lässt sich daraus nicht ableiten.

Wie viel Reserve brauche ich trotz positivem Überschuss?

Ermittle, welche Zahlungen vor den Einnahmen fällig werden, und prüfe konkrete Ausfälle, die du überbrücken können musst. Ergänze einen bewusst gewählten Mindestbestand. Die Reserve federt Risiken und zeitliche Lücken ab; die laufende Basisrechnung soll trotzdem vom Start an positiv sein.

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