WG-Mietvertrag: Einzelmietverträge oder gemeinsamer Vertrag?

Die drei WG-Vertragsmodelle einfach erklärt

Eine WG ist nicht automatisch eine rechtliche Einheit. Entscheidend ist, wer mit wem welchen Vertrag über welche Räume abgeschlossen hat. Der Mietvertrag bestimmt, wer Miete zahlen muss, wer kündigen kann und welchen Gebrauch die Bewohner an Küche, Bad und Flur haben.

1. Ein gemeinsamer Mietvertrag mit mehreren Hauptmietern

Alle WG-Bewohner unterschreiben denselben Mietvertrag. Ist eine gesamtschuldnerische Verpflichtung vereinbart oder ergibt sich diese aus der konkreten Verpflichtung, kann der Vermieter die geschuldete Leistung nach § 421 BGB grundsätzlich von jedem Gesamtschuldner fordern – natürlich nicht mehrfach insgesamt. Das interne Ausgleichen zwischen den Mitbewohnern ist eine eigene Frage.

Risiko: Ein einzelner Bewohner kann normalerweise nicht allein einfach aus einem mit mehreren Personen geschlossenen Vertrag ausscheiden. Wer aufgenommen oder entlassen wird, muss vertraglich geklärt werden. Ein Bewohnerwechsel ist nicht automatisch eine vollständige Kündigung.

2. Einzelmietvertrag pro Zimmer

Jeder Bewohner mietet ein bestimmtes Zimmer und erhält vereinbarte Mitbenutzungsrechte an Gemeinschaftsräumen. Vermieterseitig entstehen separate Vertragsbeziehungen, Kautions- und gegebenenfalls Betriebskostenabrechnungen. Beim Auszug eines Mieters bleibt der Vertrag der anderen grundsätzlich unberührt.

Risiko: Mehr Verantwortung bei Nachbelegung, Nebenkostenverteilung und Abgrenzung von Schäden an gemeinschaftlich genutzten Flächen. Wer bezahlt den defekten Küchenstuhl, wenn der Verursacher unbekannt ist? Pauschal alle Mieter für jeden Schaden haften zu lassen, wäre rechtlich problematisch.

3. Ein Hauptmieter mit Untervermietung

Ein Hauptmieter schließt den Vertrag mit dem Eigentümer und vereinbart eigene Untermietverträge mit den weiteren Bewohnern. Das reduziert direkte Vertragsbeziehungen für den Eigentümer, verschiebt aber das Ausfall- und Organisationsrisiko auf den Hauptmieter.

Die Überlassung an Dritte benötigt im Grundsatz die erforderliche Vermietererlaubnis; die Regeln sind insbesondere in § 540 BGB sowie für bestimmte Teilüberlassungen von Wohnraum in § 553 BGB geregelt. Eine pauschale „WG ist immer erlaubt“-Aussage wäre falsch.

Vergleich: Was passt zu deiner Vermietungsstrategie?

Welche Modellwahl wirtschaftlich sinnvoll ist, beantwortet nicht die Rechtsform allein. Für höhere Zimmererlöse entstehen manchmal zusätzliche Kosten oder Leerstand. Die WG-Vermietung mit Einzelzimmern und Renditekalkulation zeigt, welche Zahlen du vorab prüfen solltest.

Mieterwechsel ohne rechtliche Überraschungen

Gerade WGs wechseln häufiger ihre Zusammensetzung. Halte deshalb frühzeitig fest, welches Verfahren für einen Bewohnerwechsel gilt, wie die Nachmieterauswahl erfolgt, wer eine Vertragsänderung unterschreiben muss und welche Nebenabreden unwirksam oder problematisch sein können.

Bei separaten Zimmerverträgen ist insbesondere sauber zu dokumentieren, welches Zimmer und welcher anteilige Gemeinschaftsgebrauch Bestandteil des einzelnen Mietverhältnisses ist.

Kaution, Betriebskosten und Schäden

Ein eigener Prüfpunkt ist die Nebenkostenpauschale bei WG-Zimmern: Abrechnung, Heizkosten und Kostensteigerungen. Pauschale und Vorauszahlung solltest du im Einzelzimmervertrag nicht verwechseln.

Bei Wohnraummietverträgen begrenzt § 551 BGB die Kaution grundsätzlich auf drei Nettokaltmieten und enthält weitere Vorgaben zur Anlage und Ratenzahlung. Welcher Betrag zulässig ist, hängt von der konkreten Vertragsgestaltung ab.

• Kaution: Für jeden Vertragsvertrag Mietsicherheit und Rückzahlung nachvollziehbar dokumentieren.
• Betriebskosten: Umlagevereinbarung und Verteilungsschlüssel klar festlegen; Leerstand nicht einfach ungeregelt den anderen Bewohnern zuschieben.
• Schäden: Übergabeprotokolle für einzelne Zimmer und gemeinsam genutzte Räume erstellen.
• Möbel: Inventar und normale Abnutzung von tatsächlichen Schäden unterscheiden.

Bei möblierten Zimmern ist zudem das Thema Mietpreisbremse bei möblierter Vermietung gesondert zu prüfen. Eine Möblierung schafft nicht automatisch freie Mietpreisgestaltung.

Welche WG-Struktur eignet sich für Rent2Rent?

Wenn du eine Wohnung anmietest und selbst zimmerweise weitervermietest, brauchst du zusätzlich einen belastbaren Hauptmietvertrag mit ausdrücklicher, zum Nutzungskonzept passender Weitervermietungserlaubnis. Prüfe gerade die Belegung, mögliche Untervermietung an wechselnde Personen, baurechtliche Fragen und die Laufzeit.

Mein Ratgeber zu zwölf wichtigen Klauselbereichen im Rent2Rent-Mietvertrag beschreibt die Hauptvertragsseite. Die erforderliche Rent2Rent-Genehmigung betrifft wiederum die Erlaubnis der Weitergabe an Dritte – nicht die Frage, wie hoch die Zimmermiete sein darf.

Checkliste vor Vertragsabschluss

1. Vertragsparteien und Zimmer eindeutig festlegen.
2. Nutzung der Gemeinschaftsräume regeln.
3. Haftung und Mieterwechsel juristisch sauber gestalten.
4. Kaution, Abrechnung und Möblierung dokumentieren.
5. Bei Rent2Rent die Weitervermietung ausdrücklich absichern.
6. Erwartete Zimmermieten, Auslastung und Mehrarbeit gegenrechnen.

Häufige Fragen zum WG-Mietvertrag

Muss jeder WG-Bewohner einen eigenen Mietvertrag haben?

Nein. Ein gemeinsamer Vertrag und einzelne Zimmerverträge sind verschiedene Modelle mit unterschiedlichen praktischen Folgen.

Kann einer von drei Mietern allein kündigen?

Bei einem gemeinsamen Vertrag ist das grundsätzlich nicht mit einer einseitigen Austrittserklärung erledigt. Die Vertragsparteien müssen die gewünschte Änderung rechtlich klären.

Sind Einzelmietverträge immer rentabler?

Nein. Höhere Erlöse können durch Kosten, Leerstand und Verwaltung aufgezehrt werden. Entscheidend ist die vollständige Kalkulation.